Jednoznaczność planu miejscowego jest stanem szczególnie pożądanym przez inwestorów, którzy przed zakupem nieruchomości chcą wiedzieć, w jaki sposób będą mogli z niej korzystać. Praktyka pokazuje jednak, że treść planów bywa przedmiotem sporów, ponieważ nie są one wystarczająco precyzyjne. Co to oznacza w praktyce?

Czym jest plan miejscowy, i jak się go uchwala?

Zgodnie z art. 14 ust. 8 Ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2021.741 t.j. ze zm., dalej „Upzp”), plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, iż przy jego ustalaniu konieczne jest zachowanie wymogów prawidłowej legislacji polegających na tworzeniu przepisów:

czytelnych;
zrozumiałych;
i możliwie niebudzących wątpliwości interpretacyjnych.

Orzecznictwo dotyczące planów miejscowych

W orzecznictwie przyjmuje się, że ustalenia planów miejscowych niespełniające wskazanych wyżej wymogów, powinny być objęte interwencją nadzorczą i eliminowane z systemu prawnego, co wynika z art. 28 ust. 1 Upzp. Zgodnie bowiem z tym przepisem:

istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego;
istotne naruszenie trybu ich sporządzania;
a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie;
powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.

Stanowisko krakowskiego WSA

Na konieczności tworzenia niebudzących wątpliwości zapisów planów miejscowych w ostatnim czasie zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w wyroku z 3 lipca 2020 r. (sygn. akt II SA/Kr 292/20) stwierdził, że „W treści planu zagospodarowania przestrzennego, stanowiącego zgodnie z art. 14 ust. 8 u.p.z.p., akt prawa miejscowego, niedopuszczalne są postanowienia niedookreślone, czy potoczne. Plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego powinien zawierać regulacje czytelne – niebudzące wątpliwości interpretacyjnych.”

Z kolei w wyroku z 27 maja 2021 r. (sygn. akt II SA/Kr 209/21) WSA podkreślił, że „Ocena co do tego, czy w konkretnym przypadku obiekt harmonijnie wpisuje się w krajobraz, jak i tego, czy kolorystycznie wtapia się w istniejące pokrycie terenu, wymyka się obiektywnym kryteriom. Ocena taka miałaby więc zawsze arbitralny charakter – stąd takie zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie są dopuszczalne”.

Co to oznacza dla inwestora?

Jednoznaczne ustalenie treści planów miejscowych jest nie tylko stanem pożądamy przez inwestorów lecz stanowi także obowiązek wynikający z wymogów prawidłowej legislacji.

Rozważając zakup nieruchomości pod inwestycję, warto sprawdzić zapisy planu miejscowego i skonsultować się z doradcą, zwłaszcza jeśli w zamyśle inwestora jest już jakiś projekt.