Obszar ograniczonego użytkowania (dalej: OOU) to dopuszczalna, przez ustawę z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska(1), forma ograniczenia korzystania z nieruchomości dla realizacji celów ochrony środowiska.
Planując zakup nieruchomości wokół infrastruktury lotniskowej musimy zwrócić uwagę przede wszystkim na ograniczenia wynikające z utworzenia OOU wokół lotniska.
Konsekwencje wprowadzenia OOU dla lotniska
Po pierwsze, skutkiem utworzenia OOU jest uszczuplenie zakresu korzystania z nieruchomości, a co za tym idzie w przypadku działek otaczających lotnisko mamy do czynienia ze stygmatyzacją nieruchomości objętych tym obszarem jako dotkniętych niedogodnościami o charakterze trwałym, a związanymi z sąsiedztwem lotniska (2).
Po drugie, może się okazać, że granice wyznaczone w uchwale o utworzeniu OOU dla lotniska przez właściwy organ wprowadzają zakaz nowej zabudowy!
Po trzecie, nawet jeżeli organ nie wprowadził zakazu, o którym mowa powyżej, mógł w ramach określonych podstref np. zakazać przeznaczenia terenów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną czy mieszkaniowo-usługową.
Po czwarte, nawet jeżeli zakupimy teren z istniejącym budynkiem z myślą o zmianie jego przekształcenia – możemy napotkać przeszkodę w formie zakazu zmiany funkcji budynków.
Po piąte, jeżeli możliwa będzie lokalizacja nowego budynku zapewne spotkamy się z ograniczeniem w formie wymagań technicznych dotyczących nowoprojektowanych budynków np. poprzez obowiązek zapewnienia odpowiedniej izolacyjności ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów (3).
A co w przypadku, w którym jesteś już właścicielem nieruchomości, a właściwy organ utworzył OOU?
Pamiętaj, że na podstawie art. 129 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska(4) , właścicielowi nieruchomości, użytkownikowi wieczystemu bądź osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości przysługuje roszczenie z tytułu ustanowienia OOU wokół lotniska. Roszczenia sformułowane na podstawie art. 129 ust. 1 i ust. 2 p.o.ś. podlegają ograniczeniom, a co za tym idzie niezbędna w tym zakresie będzie pomoc ze strony profesjonalnego pełnomocnika.
(1) Dz. U. z 2019 r. poz. 1396 ze zm.
(2) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 października 2018 r., sygn. akt I ACa 33/18
(3) zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.)
(4) Dz. U. z 2019 r. poz. 1396 ze zm.
Patrz również:
- Biskup, Roszczenia odszkodowawcze w związku z działalnością lotnisk cywilnych, [w:] red. D. Wentoszka, Prawo transportowe. Morze. Ląd. Powietrze
- Biskup, Spadek wartości nieruchomości wokół infrastruktury lotniskowej [w:] red. K. Biskup, Z. Bukowski, Prawne, administracyjne i ekonomiczne uwarunkowania działalności lotniczej w Polsce,
