Due diligence nieruchomości

Kancelaria GJW Gramza i Wspólnicy świadczy kompleksowe usługi w zakresie badania due diligence nieruchomości, zapewniając bezpieczeństwo prawne i komfort przy podejmowaniu kluczowych decyzji inwestycyjnych. Analizujemy nieruchomości pod kątem ich sytuacji formalnoprawnej, możliwości wykorzystania pod określone cele inwestycyjne oraz w zakresie potencjalnych ryzyk, które mogą wpływać na przebieg i wartość inwestycji lub zdolność do jej realizacji.  

Z naszych usług korzystają różnorodne podmioty działające na rynku nieruchomości – zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych – w tym w szczególności: 

• Fundusze inwestycyjne (w tym nieruchomościowe, private equity, venture capital), dokonujące oceny celów inwestycyjnych, 

• Grupy kapitałowe i holdingi, zarządzające szerokim portfelem nieruchomości, 

• Deweloperzy, przygotowujący się do zakupu gruntu lub rewitalizacji istniejących obiektów, 

• Spółki kapitałowe (spółki akcyjne i z ograniczoną odpowiedzialnością), prowadzące inwestycje lub transakcje fuzji i przejęć z udziałem nieruchomości, 

• Banki i instytucje finansowe, wymagające rzetelnej oceny nieruchomości jako zabezpieczenia dla udzielanych finansowań, 

• Najemcy komercyjni, jak np. sieci handlowe, analizujące nieruchomość przed podpisaniem umowy najmu, 

• Zarządcy nieruchomości i firmy typu asset management, odpowiedzialni za efektywne zarządzanie aktywami, 

• Osoby fizyczne, nabywające nieruchomości o wysokiej wartości lub o skomplikowanym stanie prawnym. 

Wspieramy naszych klientów na każdym etapie procesu inwestycyjnego – od wstępnego badania stanu prawnego nieruchomości, przez identyfikację ryzyk, aż po finalizację transakcji i przygotowanie pełnej dokumentacji prawnej. Nasze doświadczenie obejmuje nieruchomości komercyjne, przemysłowe, mieszkaniowe oraz grunty inwestycyjne – zarówno w projektach krajowych, jak i transakcjach transgranicznych. 

Zakres badania due diligence nieruchomości 

Ocena stanu prawnego i własnościowego 

W ramach badania stanu prawnego nieruchomości dokonujemy szczegółowej weryfikacji wpisów w księgach wieczystych, analizując zgodność stanu ujawnionego z dokumentami źródłowymi. Sprawdzamy tytuły prawne, umowy nabycia oraz akty notarialne, identyfikując ewentualne nieprawidłowości i ryzyka. Szczególną uwagę poświęcamy obciążeniom nieruchomości, takim jak hipoteki, służebności czy ograniczone prawa rzeczowe. Badamy również status prawny współwłasności oraz uwarunkowania związane z ustanowieniem użytkowania wieczystego i jego ewentualnych konsekwencji dla inwestora. 

Analiza zobowiązań umownych i innych ograniczeń 

Przeprowadzamy szczegółowy przegląd umów najmu, dzierżawy, porozumień i ugód dotyczących nieruchomości. Analizujemy również orzeczenia sądowe, decyzje administracyjne i potencjalne ryzyka związane z roszczeniami osób trzecich. Ocenie podlegają koszty zniesienia obciążeń, możliwość renegocjacji istniejących umów oraz skutki ewentualnych zobowiązań długoterminowych. Weryfikujemy również istniejące spory sąsiedzkie, problemy związane z immisjami czy plany inwestycyjne w najbliższym otoczeniu nieruchomości, które mogą wpływać na jej atrakcyjność lub funkcjonalność. 

Analiza uwarunkowań administracyjnoprawnych i inwestycyjnych 

Badamy obowiązujące dla danej nieruchomości uwarunkowania administracyjne, w tym zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), decyzje o warunkach zabudowy (WZ), pozwolenia na budowę oraz decyzje środowiskowe. Analizujemy dane zawarte w wypisach i wyrysach z rejestrów publicznych, jak również oceniamy zgodność planowanej inwestycji z lokalnymi przepisami prawa. Sprawdzamy ograniczenia wynikające z ustaw szczególnych – w szczególności przepisów o ochronie środowiska, ochronie zabytków, czy ochronie gruntów rolnych i leśnych. 

Analiza podatkowa 

Dokonujemy przeglądu zobowiązań podatkowych związanych z nieruchomością, w szczególności w zakresie podatku od nieruchomości oraz ewentualnych zaległości podatkowych ujawnionych w toku procesu due diligence. W związku ze zmianami w przepisach ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w tym nowym podejściem do klasyfikacji nieruchomości prowadzimy szczegółową analizę skutków podatkowych wynikających z bieżącego i planowanego sposobu korzystania z nieruchomości. 

Uwzględniamy również obowiązek uiszczenia renty planistycznej oraz opłaty adiacenckiej, a także identyfikujemy potencjalne możliwości odzyskania nadpłat podatkowych z lat ubiegłych. Doradzamy w zakresie optymalizacji podatkowej przy planowanej transakcji, biorąc pod uwagę strukturę właścicielską, źródła finansowania oraz status podatkowy nabywcy (np. przedsiębiorca, osoba fizyczna, fundusz inwestycyjny). 

Analiza postępowań cywilnych, karnych i administracyjnych 

Identyfikujemy zakończone oraz toczące się postępowania sądowe i administracyjne, które mogą mieć wpływ na stan prawny nieruchomości lub jej wartość. Ocenie podlega także ryzyko związane z prowadzoną egzekucją komorniczą lub administracyjną. W razie potrzeby analizujemy również postępowania karne, podatkowe lub inne toczące się wobec właścicieli nieruchomości, które mogą zagrażać bezpieczeństwu planowanej transakcji. 

Raport due diligence nieruchomości 

Na podstawie przeprowadzonych analiz formalnoprawnych, administracyjnych, podatkowych oraz inwestycyjnych opracowujemy szczegółowy raport due diligence nieruchomości, który jest kompleksowym opracowaniem oceniającym aktualny stan prawny oraz potencjał analizowanej nieruchomości. Raport ten tworzony jest z myślą o wsparciu klientów w podejmowaniu przemyślanych i bezpiecznych decyzji inwestycyjnych. 

Zakres raportu obejmuje m.in.: 

• Identyfikację ryzyk i zagrożeń prawnych, w tym nieujawnionych obciążeń, roszczeń osób trzecich, nieprawidłowości w tytułach prawnych, zaległości podatkowych, a także ewentualnych ograniczeń wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji administracyjnych; 

• Ocenę zgodności stanu prawnego i administracyjnego z planowanym celem inwestycyjnym, np. budową, najmem, przekształceniem lub komercjalizacją nieruchomości, wraz ze wskazaniem barier i warunków, które należy spełnić, aby realizacja inwestycji była możliwa; 

• Rekomendacje co do dalszych kroków prawnych i działań naprawczych, np. zawarcia dodatkowych umów, wystąpienia o wydanie decyzji administracyjnej, przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego lub uzyskania interpretacji podatkowej; 

• Wnioski dotyczące wartości użytkowej i inwestycyjnej nieruchomości, uwzględniające jej status prawny, techniczny, otoczenie planistyczne oraz sytuację rynkową, a także możliwości optymalnego zagospodarowania terenu zgodnie z obowiązującymi przepisami. 

Radca prawny od nieruchomości – profesjonalne wsparcie na każdym etapie 

Każde badanie due diligence prowadzają doświadczeni radcowie prawni specjalizujący się w nieruchomościach, którzy nie tylko analizują dokumentację prawną, ale również aktywnie wspierają klienta w procesie inwestycyjnym. Nasz zespół uczestniczy w negocjacjach z kontrahentami, kontaktach z urzędami, notariuszami oraz instytucjami finansowymi, a także zapewnia doradztwo strategiczne, dopasowane do celu i struktury inwestycji. Integralną częścią procesu jest także doradztwo podatkowe, w szczególności w zakresie podatku od nieruchomości, opłat lokalnych, renty planistycznej oraz skutków podatkowych transakcji nabycia lub zbycia nieruchomości. W analizie tych aspektów współpracujemy z doświadczonymi specjalistami finansowymi i doradcami podatkowymi, którzy weryfikują zgodność podatkową oraz identyfikują możliwości optymalizacji kosztów i ryzyk. 

 W razie potrzeby reprezentujemy również klientów w postępowaniach administracyjnych, sądowych i podatkowych, zapewniając spójność działań na każdym etapie postępowania. Tworzymy zespół ekspertów działających kompleksowo i interdyscyplinarnie – prawnicy, doradcy podatkowi, analitycy finansowi i specjaliści od rynku nieruchomości ściśle współpracują przy realizacji projektu. Dzięki temu zapewniamy naszym klientom pełne bezpieczeństwo prawne i biznesowe, niezależnie od stopnia skomplikowania transakcji lub projektowanej inwestycji. 

Skontaktuj się z nami 

Jeżeli planujesz inwestycję w nieruchomości i poszukujesz partnera, który kompleksowo zadba o bezpieczeństwo prawne oraz podatkowe Twojej transakcji, zapraszamy do współpracy z GJW Gramza i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych spółka partnerska. Specjalizujemy się w due diligence nieruchomości, zapewniając wsparcie zarówno na etapie analizy dokumentacji, jak i w trakcie negocjacji, kontaktów z urzędami czy notariuszami. Nasza siedziba mieści się w Poznaniu, jednak działamy na terenie całej Polski, a w razie potrzeby realizujemy projekty w delegacji – bezpośrednio na miejscu inwestycji. Każdy projekt nadzoruje doświadczony radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości, który nie tylko identyfikuje ryzyka prawne i podatkowe, ale również doradza strategicznie, dbając o interesy klienta w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu prawnym i rynkowym. Dzięki kompleksowej obsłudze i praktycznemu podejściu skutecznie wspieramy inwestorów w realizacji ich celów biznesowych.