Zakup nieruchomości na firmę a podatek – planuj z wyprzedzeniem 

Nabycie nieruchomości przez spółkę jest istotnym krokiem zarówno pod kątem strategicznego rozwoju, jak i finansowego. Nieruchomość może pełnić różne funkcje, takie jak siedziba firmy, magazyn, lokal usługowy czy inwestycja na cele wynajmu. Jednak przy tego typu transakcjach przedsiębiorcy powinni z wyprzedzeniem uwzględnić związane z nimi obowiązki podatkowe, w tym podatek od nieruchomości, VAT, podatek dochodowy oraz inne opłaty. Wczesne planowanie i analiza kosztów mogą pozwolić na uniknięcie niespodziewanych obciążeń finansowych. 

Zakup nieruchomości na firmę wiąże się z licznymi konsekwencjami podatkowymi, które w ostatnim czasie zostały dodatkowo zmodyfikowane przez nowe regulacje. Zmiany te dotyczą m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz maksymalnych stawek podatku od nieruchomości.

Zakup nieruchomości na firmę a podatek od nieruchomości 

Zakup nieruchomości na firmę wiąże się z koniecznością uwzględnienia podatku od nieruchomości, którego stawki na 2025 rok zostały określone w obwieszczeniu Ministra Finansów. Maksymalne stawki wynoszą: 1,38 zł za m² dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą, 34,00 zł za m² powierzchni użytkowej budynków lub ich części wykorzystywanych w działalności gospodarczej oraz 2% wartości początkowej dla budowli związanych z działalnością. Warto podkreślić, że ostateczne stawki podatku są ustalane przez rady gmin i mogą być niższe od wartości maksymalnych. Przedsiębiorcy powinni zatem sprawdzić lokalne stawki obowiązujące w miejscu nabycia nieruchomości, ponieważ mogą one znacząco wpłynąć na całkowite koszty utrzymania inwestycji

Zakup nieruchomości na firmę a podatek VAT

Zakup nieruchomości na firmę może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, którego wysokość zależy od rodzaju nieruchomości. Standardowa stawka wynosi 23% i dotyczy większości transakcji związanych z nieruchomościami użytkowymi. Dla lokali mieszkalnych obowiązuje obniżona stawka VAT w wysokości 8%, o ile powierzchnia mieszkalna nie przekracza 150 m². Jeśli powierzchnia lokalu jest większa, to nadwyżka ponad 150 m² opodatkowana jest już stawką 23%. Warto zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości używanych lub zasiedlonych powyżej dwóch lat może być zwolniona z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). W takich przypadkach nabywca zobowiązany jest do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Przedsiębiorcy, którzy zakupią nieruchomość na cele działalności gospodarczej podlegającej VAT, mogą odliczyć naliczony VAT, co znacząco obniża koszty inwestycji.   

Zakup mieszkania na firmę a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 

Od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono nową stawkę PCC w wysokości 6% dla zakupu szóstego i każdego kolejnego mieszkania w ramach jednej inwestycji lub na danej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli przedsiębiorca nabywa więcej niż pięć mieszkań w jednej inwestycji, od szóstego mieszkania obowiązuje wyższa stawka PCC.  

Przykład: Przy zakupie szóstego mieszkania o wartości 500 000 zł, podatek PCC wyniesie 30 000 zł (6% z 500 000 zł). 

Procedura nabycia nieruchomości przez spółkę z o.o. 

Zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. może wymagać zgody zgromadzenia wspólników, jeśli umowa spółki tak stanowi, zgodnie z art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych. Po nabyciu nieruchomości spółka powinna wprowadzić ją do ewidencji środków trwałych, co umożliwia rozpoczęcie amortyzacji i obniżenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym (CIT). W zakresie amortyzacji lokali należy jednak pamiętać, że od 1 stycznia 2023 roku amortyzacji podlegają jedynie lokale użytkowe. Zakazem amortyzacji objęte zostały wszystkie mieszkania i budynki mieszkalne i nie ma znaczenia, kiedy zostały one wybudowane lub kupione, a także czy wykorzystywane są w prowadzonej działalności gospodarczej oraz czy są wynajmowane w ramach działalności. 

Podatki związane z zakupem nieruchomości przez spółkę z o.o. 

1. Podatek VAT: 

• Standardowa stawka wynosi 23% (dla nieruchomości użytkowych), a obniżona 8% dotyczy lokali mieszkalnych do 150 m². 

• Zwolnienie z VAT może mieć zastosowanie w przypadku nieruchomości używanych (zgodnie z art. 43 ustawy o VAT). W takim przypadku spółka płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). 

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 

• Jeśli transakcja nie jest opodatkowana VAT, obowiązuje podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Podatek ten należy opłacić w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy. 

3. Podatek dochodowy (CIT): 

• Koszty zakupu nieruchomości (np. PCC, opłaty notarialne) oraz podatek od nieruchomości mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. 

• Nieruchomość wprowadzona do ewidencji środków trwałych podlega amortyzacji –stawka wynosi 2,5% rocznie dla budynków niemieszkalnych. 

4. Podatek od nieruchomości: 

• W 2025 roku maksymalne stawki wynoszą 1,38 zł/m² dla gruntów, 34,00 zł/m² dla budynków użytkowych oraz 2% wartości początkowej dla budowli. 

Korzyści z nabycia nieruchomości przez spółkę z o.o. 

Nabycie nieruchomości przez spółkę z o.o. przynosi wiele korzyści, takich jak optymalizacja podatkowa, odliczenie VAT oraz amortyzacja, co obniża koszty związane z inwestycją. Dodatkowo oddzielenie majątku spółki od majątku osobistego wspólników zapewnia większe bezpieczeństwo finansowe, minimalizując ryzyko związane z odpowiedzialnością osobistą. Nieruchomość nabyta przez spółkę daje również elastyczność inwestycyjną – może być wykorzystywana w bieżącej działalności operacyjnej lub jako źródło dochodów z wynajmu, co zwiększa możliwości strategicznego zarządzania majątkiem firmy. 

Przed nabyciem nieruchomości spółki z o.o. powinny dokładnie przeanalizować umowę sprzedaży, aby upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani innymi zobowiązaniami, które mogłyby wpłynąć na jej wartość lub użytkowanie. Dodatkowo warto monitorować lokalne stawki podatku od nieruchomości, ponieważ gminy ustalają je indywidualnie, co może znacząco wpłynąć na roczne koszty utrzymania nieruchomości, a tym samym na długoterminową opłacalność inwestycji. 

Pułapki podatkowe przy zakupie nieruchomości – jak uniknąć błędów? 

1. Niewłaściwa klasyfikacja nieruchomości: 
   Nieruchomość może być zaklasyfikowana jako wykorzystywana w działalności gospodarczej, nawet jeśli faktycznie ma charakter mieszkalny (np. wynajmowane mieszkania). W takim przypadku przedsiębiorca mógłby zapłacić wyższą stawkę podatku. Doradca pomoże upewnić się, że klasyfikacja nieruchomości jest zgodna z rzeczywistym przeznaczeniem. 

2. Nieodpowiednia dokumentacja wartości budowli: 
   Podatek od budowli związanych z działalnością gospodarczą wynosi 2% ich wartości początkowej. Niewłaściwe wskazanie tej wartości może skutkować kontrolą i koniecznością dopłaty wraz z odsetkami. Doradca zadba, by wartość budowli była zgodna z przepisami. 

3. Zaniedbanie ulg i zwolnień: 
   W wielu gminach obowiązują ulgi podatkowe dla przedsiębiorców, którzy np. inwestują w nieruchomości o charakterze ekologicznym lub tworzą miejsca pracy. Doradca może pomóc zidentyfikować i zgłosić takie nieruchomości, aby obniżyć obciążenia podatkowe. 

4. Pominięcie obowiązków zgłoszeniowych przy nabyciu nieruchomości: 
   Przedsiębiorca ma obowiązek zgłosić nowo nabyte nieruchomości we właściwym organie podatkowym w ciągu 14 dni. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować karami. Doradca zadba o terminowe zgłoszenie. 

5. Błędne dane w deklaracji podatkowej: 
   Podanie nieścisłych informacji w deklaracji podatkowej, takich jak nieprawidłowa powierzchnia użytkowa budynku, może prowadzić do naliczenia kar i konieczności korekty. Doradca przeanalizuje dane, by uniknąć takich błędów. 

6. Nieprzewidziane skutki planowanych inwestycji: 
   Inwestycje w nieruchomości, takie jak rozbudowa budynków czy zmiany infrastrukturalne, mogą zwiększyć podstawę opodatkowania. Doradca pomoże ocenić wpływ planowanych działań na wysokość podatku. 

7. Niewiedza o lokalnych regulacjach: 
   Stawki podatku od nieruchomości są ustalane lokalnie przez gminy i mogą różnić się znacznie w zależności od lokalizacji. Doradca wskaże, jakie stawki obowiązują w konkretnej gminie, i pomoże uwzględnić je w budżetowaniu kosztów. 

8. Brak aktualizacji przepisów: 
   Przepisy podatkowe, w tym dotyczące maksymalnych stawek podatku od nieruchomości, mogą się zmieniać co roku. Doradca podatkowy od nieruchomości zadba o bieżącą znajomość regulacji i zastosowanie ich w rozliczeniach, unikając niezgodności.