Podatek od garażu 2025 – Sprawdź, czy skorzystasz na nowych zasadach 

Wprowadzenie i tło prawne 

Od początku 2025 roku w Polsce zaczęły obowiązywać istotne zmiany w zakresie opodatkowania garaży podatkiem od nieruchomości. Ustawodawca postanowił ujednolicić zasady nakładania podatków na garaże zlokalizowane w budynkach mieszkalnych, aby wyeliminować dysproporcje w wysokości stawek, z jakimi do tej pory musieli liczyć się podatnicy. Nowe przepisy zostały wprowadzone ustawą nowelizującą ustawę o podatkach i opłatach lokalnych. 

Reforma ta została wywołana wieloletnimi postulatami nie tylko ze strony obywateli, lecz także organów samorządowych, które w praktyce ponosiły konsekwencje niespójnych rozwiązań i próbowały zmniejszać liczbę sporów podatkowych. Celem tej zmiany jest usprawnienie całego systemu, zapewnienie większej przejrzystości i sprawiedliwości społecznej. 

W artykule znajdziesz informacje o tym, jak wyglądały dotychczasowe zasady opodatkowania garaży, jakie dokładnie modyfikacje wprowadzono z dniem 1 stycznia 2025 roku oraz co zrobić w przypadku błędnego naliczenia podatku przez organ podatkowy. 

Dotychczasowe zasady opodatkowania garaży 

1. Garaże stanowiące część lokalu mieszkalnego 

W latach poprzedzających 2025 rok (tj. do końca 2024 roku) garaże uznawane za część lokalu mieszkalnego były traktowane preferencyjnie. Oznaczało to, że stawka podatku od nieruchomości była taka sama jak dla budynków mieszkalnych. W związku z tym w 2024 roku maksymalna stawka wynosiła 1,15 zł za 1 m² powierzchni użytkowej takiego garażu. 

Taka forma opodatkowania była szczególnie korzystna dla właścicieli mieszkań, w sytuacjach, gdy garaż był fizycznie oddzielony od części mieszkalnej, ale nadal figurował pod jednym numerem księgi wieczystej. 

2. Garaże wyodrębnione prawnie jako odrębne nieruchomości 

Drugą kategorią były garaże wyodrębnione prawnie – co w praktyce oznaczało, że istniał oddzielny akt własności dla takiego obiektu, a on sam figurował jako samodzielna nieruchomość. Dla garaży tego typu dotychczas obowiązywała wyższa stawka podatku właściwa dla tzw. „budynków pozostałych” (niebędących lokalami mieszkalnymi). W 2024 roku maksymalna stawka wynosiła aż 11,17 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. 

Zastosowanie stawki dla „budynków pozostałych” potrafiło powodować znaczne obciążenia fiskalne, szczególnie w dużych miastach, w których ceny nieruchomości – a także powiązane z nimi podatki – były wyższe. Wielu właścicieli garaży znajdujących się w pobliżu miejsc intensywnej zabudowy skarżyło się na brak możliwości korzystania z niższych stawek właściwych dla lokali mieszkalnych. 

3. Garaże wykorzystywane na działalność gospodarczą 

Jeszcze inaczej przedstawiała się sytuacja garaży używanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W ich przypadku nie miało znaczenia, czy garaż stanowi część lokalu mieszkalnego, czy jest osobną nieruchomością – za każdym razem zastosowanie znajdowała najwyższa stawka podatku od nieruchomości. W 2024 roku była ona ustalona na poziomie 33,10 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. 

Decydującym czynnikiem było tu faktyczne wykorzystanie danego obiektu: jeśli garaż służył celom stricte komercyjnym (np. magazynowanie towaru, świadczenie usług naprawczych samochodów, a nawet najem miejsca parkingowego jako część działalności gospodarczej), wtedy wchodziła w grę stawka przewidziana dla działalności gospodarczej. 

Podatek od garażu 2025 – kluczowe zmiany od 1 stycznia 

1. Ujednolicenie stawek dla garaży w budynkach mieszkalnych 

Najistotniejszym elementem nowelizacji jest ujednolicenie stawek podatkowych dla garaży zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych, a jednocześnie niezajętych na działalność gospodarczą. Od 1 stycznia 2025 roku wszystkie takie pomieszczenia, będące częścią nieruchomości mieszkalnej (lub tworzące z nią całość), są opodatkowane według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. 

W 2025 roku maksymalna stawka wynosi 1,19 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Oznacza to, że jeżeli ktoś posiada garaż w obrębie budynku mieszkalnego (czy to w segmencie bliźniaczym, czy w klasycznym bloku), a garaż ten nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, może liczyć na korzystniejsze opodatkowanie. Dla dużej rzeszy podatników oznacza to realną oszczędność w ujęciu rocznym i większą przewidywalność wydatków. 

2. Garaże wolnostojące 

Nowelizacja nie zmieniła jednak zasad opodatkowania garaży wolnostojących. Te obiekty wciąż są kwalifikowane jako „budynki pozostałe” i opodatkowane wyższą stawką. W 2025 roku maksymalna stawka wynosi 11,48 zł za 1 m² powierzchni użytkowej, co w praktyce jest znaczną różnicą w stosunku do garaży wbudowanych w bryłę budynku mieszkalnego. 

Należy jednak zwrócić uwagę, że ostateczna wysokość stawki podatku od nieruchomości jest ustalana corocznie w uchwałach rad gmin i miast. Górna granica (tzw. maksymalna stawka) określana jest przez Ministra Finansów w stosownym obwieszczeniu, co pozwala samorządom na pewne różnicowanie stawek w zależności od lokalnych potrzeb. Niemniej zasada pozostaje taka sama – garaże wolnostojące nie skorzystają z preferencyjnego traktowania, jeśli formalnie nie stanowią części budynku mieszkalnego. 

3. Garaże wykorzystywane w działalności gospodarczej 

Wielu właścicieli garaży zastanawia się, czy cokolwiek zmieni się w zakresie garaży przeznaczonych do celów biznesowych. Nowelizacja w tym obszarze nie wprowadza rewolucji. Garaże zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nadal podlegają najwyższej stawce podatku od nieruchomości – niezależnie od tego, czy są częścią budynku mieszkalnego, czy wolnostojące. 

W 2025 roku maksymalna stawka w przypadku budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej została wyznaczona na poziomie zbliżonym do 33,10 zł za 1 m² (faktyczna kwota może się nieco różnić w zależności od corocznych obwieszczeń i decyzji lokalnych władz). Dla osób, które dotychczas rozliczały się według tej stawki, nic się zatem nie zmienia. 

Obowiązek składania informacji IN-1 

Zgodnie z komunikatem Ministerstwa Finansów, w przypadku kiedy podatnik już wcześniej (przed 1 stycznia 2025 roku) złożył formularz IN-1, obejmujący garaże w budynkach mieszkalnych, to nie ma potrzeby ponownego wypełniania tego dokumentu wyłącznie w celu skorzystania z niższej, ujednoliconej stawki podatku. 

Czym jest formularz IN-1? To informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych, którą podatnik składa m.in. przy nabyciu nieruchomości, powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości lub wtedy, gdy zmienia się stan faktyczny, który ma wpływ na wysokość podatku. 

Ponieważ nowelizacja ustawy wprowadziła korzystną zmianę w zakresie opodatkowania garaży w budynkach mieszkalnych, nie jest konieczne powtarzanie formalności, jeśli dane na temat posiadanych garaży już znajdują się w aktach organu podatkowego i nie zaszły żadne inne zmiany (np. w powierzchni garażu czy sposobie jego użytkowania). 

Dlaczego wprowadzono zmianę? 

Warto zatrzymać się na chwilę przy pytaniu, dlaczego ustawodawca zdecydował się na takie posunięcie. Przez wiele lat obowiązywała dość skomplikowana praktyka – garaż mógł być opodatkowany zupełnie inaczej w zależności od tego, jak został ujęty w księdze wieczystej lub w akcie notarialnym. W efekcie dwie podobne nieruchomości (dwa garaże) mogły podlegać diametralnie różnym stawkom, co powodowało poczucie niesprawiedliwości i rodziło liczne spory z organami podatkowymi. 

Ujednolicenie stawek w obrębie tej samej kategorii (garaż stanowiący de facto część budynku mieszkalnego) miało na celu: 

1. Zmniejszenie liczby sporów – Dzięki zrównaniu stawek, organy podatkowe rzadziej muszą rozstrzygać o tym, czy garaż stanowi część lokalu mieszkalnego, czy oddzielny obiekt. 

2. Sprawiedliwość społeczna – Podatnicy powinni mieć zbliżone obciążenia za takie same lub bardzo podobne przestrzenie garażowe. 

3. Uproszczenie przepisów – Jasne i przejrzyste zasady są zawsze bardziej korzystne zarówno dla obywateli, jak i dla administracji publicznej. 

Procedura odwołania od decyzji podatkowej  

Jednym z obszarów, który nie uległ szczególnej modyfikacji w ramach nowelizacji, jest procedura odwoławcza. Jeśli urząd gminy lub miasta (jako organ podatkowy) wyda decyzję naliczającą podatek według niewłaściwej stawki, podatnik nadal ma prawo odwołać się od tej decyzji. 

1. Termin odwołania 

Podatnik ma 14 dni od dnia doręczenia decyzji na złożenie odwołania. Termin ten jest nieprzekraczalny, zatem warto pilnować daty, gdyż spóźnione odwołanie może zostać odrzucone. 

W polskim systemie prawnym obowiązuje zasada, że decyzję uznaje się za doręczoną najpóźniej w momencie jej odebrania przez adresata (lub domownika), ewentualnie w dniu upływu terminu odbioru awizowanej przesyłki na poczcie. W praktyce może się zdarzyć, że ktoś nie odbierze korespondencji, jednak nie chroni go to przed skutkami doręczenia zastępczego. 

2. Treść odwołania 

W odwołaniu należy: 

• Wskazać datę i oznaczenie decyzji, od której się odwołujemy. 

• Podać argumenty (zarzuty) przeciwko decyzji organu podatkowego. 

• Określić, czego się domagamy (np. zmiany wysokości podatku). 

• Wskazać ewentualne dowody popierające nasze stanowisko (np. dokumenty, które poświadczają status garażu). 

Niedopełnienie tych wymogów może wydłużyć postępowanie, ponieważ organ odwoławczy może wezwać do uzupełnienia braków formalnych. 

3. Organ odwoławczy 

Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w pierwszej instancji (tj. wójta/burmistrza/prezydenta). Dopiero ten organ przesyła kompletną dokumentację do organu wyższego stopnia, którym w sprawach podatków i opłat lokalnych jest zazwyczaj Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO). 

SKO rozpatruje sprawę na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego i może np.: 

• utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję, 

• zmienić decyzję, 

W praktyce kluczowe jest, aby w odwołaniu przedstawić rzetelną i wyczerpującą argumentację. 

Podatek od garażu – kto może zyskać na zmianach 2025? 

Wprowadzone od 2025 roku przepisy są korzystne przede wszystkim dla osób, które: 

1. Posiadają garaże w obrębie budynku mieszkalnego – Dotyczy to zarówno garaży w nowoczesnych blokach wielorodzinnych, jak i w budynkach jednorodzinnych (np. segmentach), gdzie garaż jest ujęty w dokumentach jako część lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego. 

2. Nie wykorzystują garażu do celów biznesowych – Jeśli garaż służy do parkowania prywatnego samochodu i nie jest częścią prowadzonej działalności gospodarczej, stawka podatku od nieruchomości jest równa preferencyjnej stawce dla budynków mieszkalnych. 

3. Mieli wcześniej problemy z kwalifikacją prawną – Dotychczas osoby takie często spotykały się z wątpliwościami urzędów, czy dany garaż na pewno stanowi integralną część lokalu mieszkalnego, co prowadziło do niekończących się postępowań wyjaśniających i odwołań. Teraz przepisy są bardziej klarowne i powinny ułatwić wykazanie, że garaż wbudowany w bryłę budynku nie jest odrębną nieruchomością. 

Nasza oferta pomocy w przygotowaniu odwołań do SKO 

W sytuacji, gdy organ podatkowy wyda niekorzystną decyzję, można skorzystać z profesjonalnego wsparcia prawniczego. Kancelaria GJW oferuje szeroko zakrojone wsparcie w przygotowywaniu odwołań od decyzji naliczających podatek od nieruchomości w niewłaściwej wysokości. 

1. Analiza decyzji podatkowej 

Najważniejszym etapem pomocy jest dokładna analiza otrzymanej decyzji. Sprawdzamy, czy została wydana w oparciu o aktualne przepisy i czy organ prawidłowo zinterpretował stan faktyczny (np. czy garaż znajduje się w budynku mieszkalnym, czy faktycznie jest wykorzystywany na cele gospodarcze, czy nastąpiło prawidłowe naliczenie powierzchni użytkowej itd.). 

2. Przygotowanie odwołania 

Jeśli stwierdzimy, że decyzja zawiera błędy faktyczne lub prawne, sporządzamy formalne odwołanie, w którym: 

• Precyzyjnie wskazujemy zarzuty wobec decyzji, 

• Podajemy szczegółową argumentację prawną wraz z przywołaniem konkretnych przepisów i orzecznictwa, 

• Załączamy odpowiednią dokumentację (np. akty notarialne, wypisy z ksiąg wieczystych), 

• Uzasadniamy w sposób zrozumiały, dlaczego stawka powinna być inna niż określił to organ. 

3. Reprezentacja przed organami 

W ramach naszej oferty reprezentujemy klienta przed organami podatkowymi I instancji i przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W razie potrzeby pomagamy także w dalszym etapie – złożeniu skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. 

Nasi prawnicy mają doświadczenie zarówno w sprawach typowych, jak i w skomplikowanych stanach faktycznych, gdzie sporna jest np. kwestia wielkości garażu czy tego, czy dany lokal ma status mieszkalny. Dzięki temu możesz liczyć na profesjonalne wsparcie na każdym etapie postępowania. 

Podsumowanie 

Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązująca od 1 stycznia 2025 roku, miała głównie na celu ujednolicenie i uproszczenie zasad opodatkowania garaży w budynkach mieszkalnych. Dzięki temu zlikwidowano wieloletnią lukę, która prowadziła do nierówności w naliczaniu podatku za bardzo podobne obiekty. 

Najważniejsze punkty, które warto zapamiętać, to: 

• Ujednolicenie stawek: Garaże w budynkach mieszkalnych (niezajęte na działalność gospodarczą) podlegają stawce właściwej dla budynków mieszkalnych, co w 2025 roku oznacza maksymalnie 1,19 zł za 1 m². 

• Brak konieczności ponownego składania IN-1: Jeśli dane dot. garażu są już w urzędzie, nie trzeba ponownie składać informacji wyłącznie z uwagi na wprowadzone zmiany. 

• Prawo do odwołania: W przypadku błędnej decyzji podatkowej nadal przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. 

Jeśli otrzymałeś decyzję naliczającą niewłaściwy podatek od garażu, warto jak najszybciej rozpocząć proces odwołania – termin jest krótki, a dobre przygotowanie argumentów i dokumentów jest kluczowe dla skuteczności całego przedsięwzięcia. 

Na zakończenie warto podkreślić, że wprowadzone przepisy w założeniu mają przynieść korzystne skutki dla większości właścicieli garaży ulokowanych w budynkach mieszkalnych, eliminując wieloletnie wątpliwości interpretacyjne.  

Dzięki temu nowe regulacje – choć szeroko komentowane i nieraz wzbudzające kontrowersje – mogą okazać się dobrym narzędziem do uproszczenia systemu podatkowego i odciążenia osób, które dotychczas ponosiły wysokie koszty utrzymania garaży, mimo że w praktyce stanowią one integralną część budynku mieszkalnego.