W ostatnich tygodniach Ministerstwo Finansów opublikowało projekt ustawy ozmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawyo podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej (nr z wykazu prac legislacyjnychRady Ministrów: UD72). Nowelizacja ta zrewolucjonizuje zasady panujące od ponad20 lat w polskim systemie podatku od nieruchomości. Planowane zmiany mają wejśćw życie od 1 stycznia 2025 r. i są bezpośrednim skutkiem zeszłorocznych wyrokówTrybunału Konstytucyjnego dotyczących kontroli konstytucyjności przepisów ustawyo podatkach i opłatach lokalnych, na mocy którego jednego z nich orzeczono oniekonstytucyjności definicji budowli w obecnym kształcie. Poniżej przedstawiamyanalizę przepisów w kształcie zaproponowanym przez Ministerstwo Finansów wprojekcie rządowym z dnia 17 czerwca 2024 r.Nowa definicja budynkuPropozycja przepisu:Budynek – obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowaniazgodnie z przeznaczeniem, wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który jesttrwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegródbudowlanych oraz posiada fundamenty i dach, również w przypadku gdy jest onczęścią obiektu wymienionego w poz. 1–6 załącznika nr 4 do ustawy.Analiza:Ustawodawca stworzył autonomiczną definicję budynku posługując się definicjami zobecnie obowiązujących przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych orazPrawa budowlanego. Nowa podatkowa definicja budynku nie zawiera odesłań doPrawa budowlanego.Budynek został zdefiniowany jako obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymimożliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wykonany z użyciemwyrobów budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony zprzestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.Ustawodawca wypowiedział się również o budynkach będących częścią obiektówkompleksowych. Jeżeli więc w skład kompleksowych obiektów wymienionych w poz.1–6 projektowanego załącznika nr 4 do ustawy będą wchodziły obiekty, którespełniają przesłanki do kwalifikowania ich jako budynki (wykonanie z użyciemwyrobów budowlanych, trwałe związanie z gruntem, wydzielenie z przestrzeni zapomocą przegród budowlanych oraz posiadanie fundamentów i dachu), tj.przykładowo budynki oczyszczalni ścieków to będą one stanowiły budynki i będąpodlegały opodatkowaniu od powierzchni.W pozostałym zakresie, jeśli inne obiekty z projektowanego załącznika nr 4spełniałyby cechy definicji budynku np. hangar to nie mogą być one kwalifikowanedo kategorii budynków, gdyż ustawodawca wprost przesądził, iż kategoria budowli ma pierwszeństwo w tym zakresie.Nowa definicja budowliPropozycja przepisu:Budowla:a) obiekty wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, a także instalacje i urządzenia,jeżeli stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową,b) części budowlane urządzeń niestanowiących części budowli, o których mowa wlit. a,c) części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych,d) fundamenty pod maszyny oraz urządzenia, odrębne pod względem technicznymod tych maszyn i urządzeń,e) przyłącza do obiektu budowlanego– wykonane z użyciem wyrobów budowlanych.Załącznik nr 4:odkryty: obiekt sportowy i obiekt rekreacjistacja uzdatniania wodyoczyszczalnia ściekówobiekt obronny (fortyfikacja) i obiekt ochronnyprzejście dla pieszych: nadziemne i podziemne oraz ciąg pieszyobiekt hydrotechnicznyzbiornik w postaci silosu, elewatora, bunkra do magazynowania paliw i gazóworaz innych produktów chemicznych, a także inny zbiornik przeznaczony dogromadzenia materiałów sypkich, występujących w kawałkach, albo w postaci ciekłejlub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającymfunkcje gospodarcze jest pojemnośćobiekt kontenerowy trwale związany z gruntemwiata i hangarprzekrycie namiotowe i powłoka pneumatycznawodociąg, gazociąg, ciepłociąg oraz rurociągsieć: elektroenergetyczna, telekomunikacyjna, gazowa, ciepłownicza,wodociągowa, kanalizacyjna oraz inna sieć uzbrojenia terenu, rurociąg przesyłowyport, przystań, sztuczna wyspa, basen, dok, falochron, nabrzeże, molo, pirs,pomost, pochylniastrzelnica odkrytapas startowy, droga kołowania, płyta lotniskowa, plac postojowy, placmanewrowy, lądowisko – znajdujące się na terenach lotniskdroga, wjazd, zjazd i wyjazd z drogi oraz zatoka parkingowadroga kolejowa, tj. tory kolejowe, w tym rozjazdy i skrzyżowania torów,wchodzące w ich skład szyny, szyny żłobkowe, kierownice, odbojnice, prowadnice,zwrotnice, krzyżownice i inne elementy rozjazdów, podkłady kolejowe iprzytwierdzenia, drobne elementy nawierzchni kolejowej, podsypka w tym tłuczeń ipiasek, wraz z elementami wymienionymi w pkt 2–11 załącznika nr 1 do ustawy zdnia 28 marca 2023 r. o transporcie kolejowymlinia i trakcja elektroenergetycznamost, wiadukt, estakada, tunel, przepust oraz przejazdkonstrukcja oporowaobiekt ziemnyskładowisko odpadówwał przeciwpowodziowyogrodzenieparking niebędący budynkiem lub jego częścią, plac postojowy, placskładowy, plac pod śmietniki, podjazd i zadaszeniewolno stojące trwale związane z gruntem: maszt antenowy, tablica reklamowai urządzenie reklamowe, oświetlenie zewnętrzne, instalacja przemysłowa orazurządzenie technicznelinia kablowa umieszczona bezpośrednio w ziemi lub nadziemna, zwyłączeniem kabli telekomunikacyjnych dowieszonych do już istniejącej liniikablowej nadziemnejkanalizacja kablowa i kanał technologiczny, z wyłączeniem zainstalowanych wnich kabli oraz inny kanał, którego charakterystycznym parametrem jest długośćAnaliza:Podobnie jak w przypadku nowej definicji budynku, ustawodawca przykonstruowaniu autonomicznej definicji budowli posługuje się pojęciami z przepisówPrawa budowlanego. W projekcie nowelizacji co do zasady przeniesiono kategorieobiektów traktowanych jako budowle i urządzenia budowlane w Prawie budowlanymdo ustawy podatkowej z pewnymi modyfikacjami, które jednak rozszerzają zakresopodatkowania (np. wolnostojące trwale związane z gruntem urządzeniatechniczne), bądź modyfikują zasady opodatkowania na niekorzyść podatników (np.zbiornik spełniający cechy definicji budynku, który posiada powierzchnię użytkowąbędzie kwalifikowany jako budowla, co jest zwykle rozwiązaniem mniej korzystnymdla podatnika).Ponadto cechą budowli zgodnie z nowelizacją przepisów jest jej wykonanie zużyciem wyrobów budowlanych. Obecnie obiekt budowlany musi spełniaćprzesłankę „wzniesienia z użyciem wyrobów budowlanych”. Zmiana tej przesłanki nawykonanie z użyciem wyrobów budowlanych umożliwia objęcie opodatkowaniemtakich obiektów, które nie powstały w procesie budowlanym, a zostały wykonane winnym miejscu niż ich docelowa lokalizacja.„Całość techniczno-użytkowa” – powrót do przeszłości?Propozycja przepisu:Całość techniczno-użytkowa – zespół elementów, które są niezbędne do realizacjiokreślonego celu gospodarczego, powiązanych ze sobą w taki sposób, że żaden znich nie może zrealizować tego celu samodzielnie, a brak któregokolwiek z tychelementów uniemożliwia jego realizację.Analiza:W projekcie nowelizacji opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako budowlepodlegają m.in. obiekty z projektowanego załącznika nr 4 wraz z instalacjami iurządzeniami, jeżeli stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową.W tym miejscu należy wskazać, iż pojęcie „całości techniczno-użytkowej” byłowyszczególnione w Prawie budowlanym jako cecha obiektu budowlanego do dnia 28czerwca 2015 r., po czym usunięto ten zwrot. Usunięcie to miało przełożenie nazakres opodatkowania podatkiem od nieruchomości i wykluczyło możliwośćodrębnego opodatkowania „instalacji zapewniających możliwość użytkowaniaobiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.Zaproponowana w projekcie nowelizacji definicja pojęcia „całości techniczno-użytkowej” jest nieprecyzyjna i nieokreślona. Ponadto definicja tego pojęcia wżadnym stopniu nie odnosi się do aspektu technicznego, a skupia wyłącznie uwagęna aspekcie użytkowym („zespół elementów, które są niezbędne do realizacjiokreślonego celu gospodarczego”).Istnieje uzasadnione ryzyko, że przesłanka „całości techniczno-użytkowej”doprowadzi do rozszerzenia zakresu opodatkowania m.in. na szereg urządzeńelektroenergetycznych powiązanych z siecią elektroenergetyczną, które w obecnymstanie prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.Spowoduje to bez wątpienia wzrost obciążenia podatkiem od nieruchomości postronie podatników, m.in. przedsiębiorstw energetycznych.Autonomiczna definicja trwałego związku z gruntemPropozycja przepisu:Trwałe związanie z gruntem – takie związanie obiektu budowlanego z gruntem, którezapewnia mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym,mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na innemiejsce.Analiza:Obecne przepisy ustawy podatkach i opłatach lokalnych oraz Prawa budowlanegonie zawierają definicji przesłanki trwałego związku z gruntem. W projekcienowelizacji ustawodawca odchodzi od dominującej koncepcji wykształconej worzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którą pojęcie “trwałego związaniaz gruntem” oznacza zarówno posiadanie przez obiekt fundamentów, które sąusytuowane poniżej poziomu terenu, jak i trwałego powiązania obiektu z tymifundamentami. Dodatkowo wedle przedmiotowej koncepcji, dolna płaszczyznapostumentu takiego obiektu znajduje się poniżej poziomu terenu, a jegoprzeniesienie lub rozebranie wiąże się z wykonaniem robót ziemnych.Ustawodawca w projekcie nowelizacji proponuje przyjęcie koncepcji tzw.przeciwstawiania się czynnikom zewnętrznym, zgodnie z którą za obiekt trwalezwiązany z gruntem będzie można uznać obiekty, których konstrukcja czy masapowoduje, iż opierają się czynnikom zewnętrznym takim jak np. wiatr.Przyjęcie takiej koncepcji przez ustawodawcę może spowodować znaczącerozszerzenie zakresu opodatkowania, gdyż za wolnostojące trwale związane zgruntem urządzenia techniczne (budowla z pkt 26 projektowanego załącznika nr 4)mogą zostać uznane dotychczas nieopodatkowywane automaty paczkowe, czymaszyny vending’owe.Pozostałe zmianyOprócz zmian, które będą miały zasadnicze znaczenie dla wszystkichprzedsiębiorców będących właścicielami nieruchomości, ustawodawca dokonałrównież kilku innych modyfikacji, które będą dotyczyć właścicieli szczególnych typówmajątku.W projekcie nowelizacji zdecydowano się na przywrócenie zasad zwolnienialotniczego dla lotnisk obowiązujących przed 2022 r. Oznacza to, iż zwolnienie będzieobejmować budynki i budowle na obszarze części lotniczych lotnisk użytkupublicznego, natomiast w zakresie gruntów – wyłącznie na tej ich części, która zajętajest na te budynki i budowle. Zmiana ta spowoduje więc zawężenie zakresuprzedmiotowego zwolnienia względem obecnego stanu prawnego, gdziezwolnieniem objęta jest całość gruntów na obszarze części lotniczych lotnisk użytkupublicznego.Zmiany zakresu dotyczą również ograniczenia zwolnienia dla infrastruktury kolejowejoraz zwolnienia dla instytutów badawczych. W pierwszym przypadku z zakresuzwolnienia wyłączono grunty, budynki i budowle wchodzące w skład terminalitowarowych, natomiast w drugim przypadku zwolnieniem zostaną objęte instytutybadawcze wyłącznie w części faktycznie zajętej na działalność badawczą.Pozytywną zmianą proponowaną przez ustawodawcę jest ujednolicenieopodatkowania garaży wielostanowiskowych. Obecnie garaże wielostanowiskowe wbudynkach mieszkalnych, będące wyodrębnionymi lokalami (posiadającymi własnąksięgą wieczystą), opodatkowane są co do zasady stawką od budynkówpozostałych. Właściciele miejsc postojowych w takich garażach (tj. posiadającyudział w lokalu użytkowym, jakim jest hala garażowa) opłacają więc wyższy podatekniż osoby mające prawo do korzystania z miejsca postojowego w hali garażowej wbudynku mieszkalnym, stanowiącej element nieruchomości wspólnej, gdzie sposóbokreślenia korzystania z poszczególnych miejsc następuje w ramach podziału quoadusum. W tym drugim przypadku do opodatkowania właściwa jest stawka odbudynków mieszkalnych.W projekcie nowelizacji proponuje się uznać garaż wielostanowiskowy w budynkumieszkalnym za część mieszkalną takiego budynku i stosować do opodatkowaniatakiego garażu stawkę dla budynków mieszkalnych. Oznacza to zmniejszenieobciążeń podatkowych w tym zakresie dla właścicieli miejsc postojowych wgarażach będących wyodrębnionymi lokalami.Ustawodawca wprowadził jednak obowiązek dla osób fizycznych będącychwspółwłaścicielami takiego lokalu w postaci hali garażowej. Osoby te winny złożyćwłaściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektachbudowlanych, w terminie do dnia 31 stycznia 2025 r.PODSUMOWANIEJak wynika z powyższej analizy propozycji przepisów, co do zasady zmiany wkształcie zaproponowanym w projekcie rządowym z dnia 17 czerwca 2024 r. mającharakter wysoce profiskalny i mogą spowodować znaczący wzrost obciążeńpodatkowych. Stoi to w sprzeczności z zapewnieniami Ministerstwa Finansów, którew założeniach do projektu nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnychzapowiadało, że nowelizacja będzie możliwie w jak największym stopniu utrzymywaćstatus quo.Podkreślamy jednak, iż przepisy w zaproponowanym kształcie nie mają charakteruostatecznego. W chwili obecnej czekamy na wyniki konsultacji publicznych iuzgodnień. Następnie po rozpatrzeniu projektu ustawy przez właściwe komitety ikomisje trafi on pod obrady Rady Ministrów, która przedstawi go do dalszych pracparlamentarnych.Zgodnie z zasadą formułowaną w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego,nowelizacje przepisów ustaw podatkowych, żeby mogły stać się prawemobowiązującym z początkiem następnego roku kalendarzowego, muszą zostaćopublikowane w Dzienniku Ustaw z odpowiednim vacatio legis, czyli najpóźniej do30 listopada roku poprzedzającego. Dlatego też do tego czasu proces legislacyjny wzakresie projektu nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych musi zostaćzakończony.W przypadku wątpliwości co do interpretacji nowych przepisów dotyczących podatku od nieruchomości, podatnicy mogą złożyć wniosek o indywidualną interpretację podatkową do właściwego organu podatkowego. Interpretacja ta pozwoli na uzyskanie pisemnego stanowiska organu w odniesieniu do konkretnej sytuacji, co daje ochronę prawną podatnikowi w razie późniejszych ewentualnych sporów. Jest to szczególnie istotne w kontekście złożoności i potencjalnych niejasności wynikających z nowelizacji przepisów.Będziemy Państwa informować o ewentualnych zmianach w projekcie nowelizacjioraz o dalszym przebiegu procesu legislacyjnego.The form you have selected does not exist.