Zgodnie definicją zawartą w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2020.1333 t.j. ze zm.) przez budynek rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Co zgodnie z prawem budowlanym rozumieć należy przez trwałe związanie z gruntem? Jak oceniać trzeba posadowienie obiektu na bloczkach betonowych lub cegłach?
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreślane jest, że cecha trwałego związania z gruntem sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie na inne miejsce.
Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 17 stycznia 2020 roku (sygn. akt II OSK 526/18) wskazując, że
„(…) o braku trwałego związania z gruntem nie świadczy fakt posadowienia ww. inwestycji na bloczkach betonowych (cegłach). Istnienie fundamentów nie jest jedynym wyznacznikiem kwalifikacji prawnej budynku jako trwale związanego z gruntem, ponieważ aktualnie dostępne środki techniczne pozwalają także na zastosowanie innych rozwiązań technicznych pozwalających na trwałe związanie obiektu budowlanego z gruntem. Chodzi bowiem o to aby obiekt budowlany opierał się naturalnym siłom przyrody (…) cecha “trwałego związania z gruntem” sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy przemieszczenie na inne miejsce.”
W stanie faktycznym sprawy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej „PINB”), na podstawie art. 49b ust. 1 Prawa budowlanego, nakazał inwestorowi rozbiórkę budynku rekreacji indywidualnej, wykonanego bez wymaganego prawem zgłoszenia. W trakcie postępowania wyjaśniającego PINB ustalił, że znajduje się na działce znajduje się budynek letniskowy o powierzchni mniejszej niż 35 m2. Budynek ten zrealizowany został w 2012 roku bez wymaganego zgłoszenia, a więc w warunkach samowoli budowlanej. W trakcie postępowania PINB uzyskał decyzję Wójta Gminy odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla ww. budynku. Odwołanie od ww. decyzji wniósł skarżący, kwestionując kwalifikację ww. obiektu jako budynku letniskowego oraz wskazując, że nie jest to obiekt związany z gruntem.
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej „WINB”) utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy wskazując między innymi, że posadowienie budynku na fundamentach punktowych wykonanych z bloczków betonowych, kwalifikuje ten obiekt pod definicję budynku, gdyż technologia uformowania fundamentu nie zmienia charakteru obiektu budowlanego jako budynku.
Następnie inwestor zaskarżył decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie podnosząc zarzuty dotyczące naruszenia m.in. przepisów Prawa budowlanego przez błędną kwalifikację obiektu posadowionego na działce jako budynku rekreacji indywidualnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę. Inwestor zaskarżył następnie wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który oddalił skargę podnosząc miedzy innymi wskazane na wstępie argumenty.
Konkludując zaznaczyć należy, że wyrok NSA jest kolejnym rozstrzygnięciem dotyczącym interpretacji pojęcia „trwałego związania z gruntem”. Przedmiotowe orzeczenie potwierdza, że nie tylko istnienie fundamentów przesądza o trwałym związaniu obiektu budowlanego z gruntem.
Budynek nietrwale związany z gruntem a podatek od nieruchomości po nowelizacji
Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązująca od 1 stycznia 2025 roku, wprowadziła istotne zmiany w zakresie definicji budynku i budowli dla celów podatku od nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami, dla kwalifikacji obiektu jako budynku kluczowe znaczenie ma nie tylko istnienie fundamentów, ale także sposób jego posadowienia i rzeczywiste trwałe związanie z gruntem.
W praktyce oznacza to, że obiekty budowlane posadowione na bloczkach betonowych lub innych fundamentach punktowych mogą zostać uznane za budynki, o ile spełniają przesłanki trwałego związania z gruntem – tj. nie mogą być przemieszczone bez naruszenia konstrukcji lub gruntu. W takim przypadku mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, nawet jeśli nie mają tradycyjnych fundamentów w klasycznym rozumieniu.
Z drugiej strony, obiekty niezwiązane trwale z gruntem, które można łatwo przenieść bez szkody, nie będą traktowane jako budynki w rozumieniu przepisów podatkowych.
Coraz większe znaczenie w praktyce interpretacyjnej zyskują definicja fundamentu oraz pojęcie trwałego związania z gruntem. Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, obiekt budowlany (w tym budynek) jest trwale związany z gruntem, jeśli nie można go przemieścić bez uszkodzenia lub poniesienia znacznych nakładów technicznych. Choć w przepisach brak legalnej definicji fundamentu, w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że fundament to element konstrukcyjny przenoszący obciążenia na grunt.
Nowelizacja wskazuje wyraźnie, że tylko budynek trwale związany z gruntem, spełniający przesłanki techniczne (fundamenty, dach, przegrody budowlane, instalacje), może zostać opodatkowany jako budynek.
Dla praktyki oznacza to konieczność precyzyjnego rozróżnienia sytuacji takich jak:
- budynek nie związany trwale z gruntem,
- budynek trwale związany z gruntem – definicja podatkowa i techniczna,
- czy obiekt trwale związany z gruntem, który jednak nie spełnia wszystkich cech budynku.
Wprowadzone zmiany wymagają każdorazowej, indywidualnej analizy konkretnego stanu faktycznego. Zarówno organy podatkowe, jak i inwestorzy, coraz częściej sięgają po aktualne orzecznictwo, które kształtuje praktykę stosowania przepisów po nowelizacji.
W czym możemy pomóc?