Inwestycja to nie jest wyłącznie wydawanie pieniędzy. Podstawowym argumentem, by się zaangażować w przedsięwzięcie, jest uzyskanie w przyszłości korzyści, które przewyższą poniesione koszty. Jak sprawdzić, czy dana inwestycja ma szansę powodzenia i okaże się pomocna w rozwoju firmy? Oprócz wyliczeń czysto matematycznych decyzje warto podejmować, korzystając z cyklu życia inwestycji.
Cykl życia inwestycji składa się z etapów
Kiedy wybieramy się na zakupy, to zazwyczaj staramy się je wcześniej zaplanować: Co kupić? W jakim sklepie? Czy mamy wystarczająco pieniędzy na zakup? Podobnie w przypadku inwestycji warto podzielić całe przedsięwzięcie na kilka etapów, by przemyśleć i zaplanować poszczególne działania.
W przypadku cyklu życia inwestycji lub cyklu rozwoju projektu inwestycyjnego przeważnie wyróżnia się trzy (*czasami cztery) fazy:
- Przedinwestycyjna
- Inwestycyjna
- Operacyjna
- Likwidacyjna*
Istotne jest, że cykl życia inwestycji to nie to samo, co czas realizacji inwestycji. Podstawowa różnica polega na tym, że okres realizacji inwestycji nie obejmuje eksploatacji. Natomiast cykl życia inwestycji bierze pod uwagę to, jak inwestycja funkcjonuje i jakie przynosi efekty.
Dlaczego to rozróżnienie jest tak ważne? Ponieważ wskaźniki i wyliczenia bazują na czasie. Tylko poprawne obliczenie długości cyklu życia inwestycji pomoże nam w szacowaniu korzyści. Jeżeli weźmiemy jako przykład budowę hali magazynowej, to do cyklu życia zaliczymy czas eksploatacji hali, a nie tylko jej postawienie. Wówczas nie przyjmiemy do oceny inwestycji jedynie dwóch lat budowy, ale doliczymy kolejne 10-20 lat użytkowania tej hali. W trakcie eksploatacji trzeba jednak uwzględnić koszty operacyjne, takie jak podatek od nieruchomości, który może znacząco wpływać na rentowność inwestycji.
Faza przedinwestycyjna
Zaczynamy od tego, jak ma wyglądać nasza inwestycja, określamy jej zakres i definiujemy kryteria, które powinna spełniać. W przypadku budowy hali magazynowej na tym etapie decydujemy o jej wielkości i wyposażeniu, sprawdzamy projekty budowlane, przygotowujemy kosztorys.
Pytań jest mnóstwo. Zastanawiamy się nad różnymi wariantami, sprawdzamy możliwe rozwiązania, przeliczamy koszty i analizujemy. Tak powstaje biznesplan, na podstawie którego podejmujemy decyzję, czy warto realizować inwestycję, czy też nie.
Faza inwestycyjna
To etap, kiedy inwestycja powstaje – budujemy halę: cegła po cegle lub stawiamy z gotowych elementów prefabrykowanych, wykonujemy instalacje, wyposażamy w odpowiedni sprzęt, malujemy, szpachlujemy, wstawiamy okna itp.
Charakterystyczne dla tej fazy są wydatki, które nieustannie ponosimy, a nie mamy jeszcze szans na dochody z powstającej inwestycji. Eksperci określają to ujemnymi saldami pieniężnymi oraz czasem zaciągania największych zobowiązań finansowych.
Faza operacyjna
Od momentu zakończenia inwestycji zaczyna się faza operacyjna. W przypadku budowy wspomnianej wcześniej hali magazynowej ten okres jest najdłuższy ze wszystkich etapów cyklu życia inwestycji.
Dopiero w tym momencie zaczynają się pojawiać korzyści z podjętego przedsięwzięcia. Koszty w fazie operacyjnej dotyczą bieżącej obsługi inwestycji – niezbędne, aby mogła ona bezproblemowo działać i przynosić pozytywne efekty dla inwestora.
Faza likwidacyjna
Ten etap występuje w momencie, gdy dochodzi do fizycznej likwidacji przedsięwzięcia. Niekiedy ten etap nie jest w ogóle ujmowany w cyklu życia inwestycji. Zależy to od przyjętego podejścia do tworzenia cyklu życia inwestycji. Dla naszego przykładu hali magazynowej byłaby to na przykład sytuacja kiedy zamknęlibyśmy magazyn i sprzedali całą nieruchomość.
Czas ma kluczowe znaczenie
W ocenie efektywności inwestycji ważne miejsce zajmuje czas. Szacujemy go na podstawie długości trwania poszczególnych faz, które sumują się i tworzą cykl życia inwestycji. I tak jeżeli założymy:
- zbyt krótki czas, to zaniżymy sumę korzyści, czyli efektywność inwestycji nam spadnie.
- zbyt długi okres, to zawyżymy korzyści. Tym samym efektywność inwestycji będzie wyższa, ale nie mamy pewności, czy faktycznie otrzymamy przepływy pieniężne, jakie zostały zaplanowane.
Aby zarządzać cyklem życia inwestycji, wyliczenie czasu jego trwania jest kluczowe. W przypadku inwestycji powtarzalnych lub takich, które w przeszłości zostały zrealizowane, wykorzystujemy dane historyczne. Problemem są inwestycje nowe, nigdy wcześniej nie przeprowadzone, o dużym stopniu innowacyjności. Nie istnieją dla nich dane, dzięki którym można wyliczyć cykl życia inwestycji.
Powstało szereg metod, które pomagają rozwiązać ten problem i określić czas trwania cyklu życia inwestycji. Można podzielić je na dwie kategorie:
- Normatywne, które opierają się na znanych elementach jak np. amortyzacja, czas eksploatacji czy okres kredytowania.
- Optymalizacyjne, które opierają się na porównaniu wybranych elementów decydujących o efektywności.
Niestety, żadna z metod nie jest doskonała, a wyniki obliczeń różnią się niekiedy nawet trzykrotnie. Dobiera się je przede wszystkim do branży i charakteru inwestycji, by uniknąć rozbieżności i otrzymać jak najdokładniejsze wnioski.
Moment wejścia lub wyjścia z inwestycji
W każdej fazie cyklu życia inwestycji możemy zdecydować się na zakończenie inwestycji. W fazie przedinwestycyjnej robimy to w intuicyjny sposób, bo spośród kilku pomysłów na inwestycję wybieramy najlepszy. Tym samym wychodzimy z nierentownych działań, a angażujemy się w przynoszące korzyści.
W fazie inwestycyjnej mogą zaskoczyć nas nieprzewidziane trudności, które uniemożliwią nam kontynuowanie przedsięwzięcia lub narażą na dodatkowe wydatki, które przewyższą oczekiwane korzyści. To moment, by zamknąć inwestycję i wycofać się z projektu, zanim wygeneruje kolejne koszty.
Również w momencie eksploatacji może zapaść decyzja o wyjściu z inwestycji. Sytuacja może wynikać ze zmiany warunków zewnętrznych, niezależnych od inwestora (np. nałożenie nowych podatków, opłat, wymagań, norm), które zwiększają koszty eksploatacji inwestycji, przez co jej dalsze utrzymywanie staje się nieopłacalne.
Cykl życia inwestycji
Inwestycje to przejaw rozwoju i bez nich w dłuższym okresie czasu firma nie przetrwa. Tym ważniejsze staje się zarządzanie inwestycją w czasie. Warto wiedzieć, że istnieje cykl życia inwestycji i znać mechanizm jego działania. Dzięki temu podejmowane decyzje będą bardziej uporządkowane, a jako inwestorzy będziemy mogli łatwiej przewidzieć skutki podjętych decyzji.
