Nieuregulowany stan prawny nieruchomości a decyzje inwestycyjne 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to jedno z najpoważniejszych ryzyk, z jakimi mogą się zetknąć zarówno osoby fizyczne planujące zakup mieszkania lub działki, jak i podmioty profesjonalnie działające na rynku – deweloperzy, inwestorzy czy spółki realizujące projekty infrastrukturalne. Brak jednoznacznego określenia, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie prawa są z nią związane oraz jakie zobowiązania ją obciążają, może skutkować poważnymi konsekwencjami – od opóźnień w realizacji inwestycji, przez trudności z uzyskaniem finansowania, po wieloletnie spory sądowe. 

Z tego względu jednym z kluczowych elementów każdej świadomej decyzji inwestycyjnej powinno być przeprowadzenie kompleksowej analizy prawnej nieruchomości (due diligence), której celem jest identyfikacja i ocena wszelkich ryzyk wynikających z jej stanu prawnego. Istotne znaczenie ma również aspekt podatkowy – od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które wprowadzają zmienione definicje budynków i budowli, niezależne od przepisów Prawa budowlanego. Zmiany te mają bezpośredni wpływ na ustalanie podstawy opodatkowania nieruchomości. 

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, nowe regulacje mogą prowadzić do nieprawidłowego ustalenia obowiązku podatkowego, powstania zaległości lub sporów z organami podatkowymi. Dlatego już na wstępnym etapie planowania inwestycji warto szczegółowo zbadać zarówno stan prawny nieruchomości, jak i potencjalne skutki podatkowe wynikające z jej nabycia i późniejszego wykorzystania. 

Nieuregulowany stan prawny – na czym polega problem? 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości oznacza sytuację, w której nie można jednoznacznie określić, kto jest jej właścicielem lub jakie prawa do niej przysługują określonym osobom. Problem ten może przybierać różne formy – od braku wpisu w księdze wieczystej, przez niezgodność danych pomiędzy ewidencją gruntów a stanem ujawnionym w KW, aż po istnienie niezamkniętych postępowań spadkowych czy nieujawnionych ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności, użytkowania). 

Typowe przykłady nieuregulowanego stanu prawnego to m.in.: 

• brak założonej księgi wieczystej dla nieruchomości, 

• współwłasność bez określenia zasad korzystania z nieruchomości, 

• rozbieżności między stanem prawnym a stanem faktycznym (np. nieruchomość użytkowana przez osobę niebędącą właścicielem), 

• toczące się postępowania spadkowe lub brak działu spadku po zmarłym właścicielu, 

• obciążenia nieujawnione w księdze wieczystej, np. na podstawie decyzji administracyjnych lub orzeczeń sądowych. 

Tego rodzaju sytuacje znacząco utrudniają nie tylko przeprowadzenie transakcji sprzedaży, ale także dalsze operacje na nieruchomości – takie jak podział gruntu, uzyskanie pozwolenia na budowę czy ustanowienie hipoteki. Dla inwestora oznacza to zwiększone ryzyko prawne i finansowe, a także możliwość zakwestionowania skuteczności nabycia prawa własności w przyszłości. 

Z punktu widzenia praktyki kancelarii, każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny – niekiedy możliwe jest szybkie uregulowanie stanu prawnego (np. przez aktualizację wpisów), w innych przypadkach konieczne będzie przeprowadzenie czasochłonnego postępowania sądowego. Niezależnie od sytuacji, identyfikacja tych problemów na etapie due diligence jest kluczowa dla podjęcia bezpiecznej decyzji inwestycyjnej. 

Ryzyka podatkowe wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może generować nie tylko problemy natury cywilnoprawnej, ale również poważne konsekwencje podatkowe – zarówno dla dotychczasowego właściciela, jak i dla nabywcy. W świetle przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych to właściciel, użytkownik wieczysty lub – w określonych przypadkach – posiadacz zależny ponosi obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości. Jeśli jednak nie sposób jednoznacznie ustalić, kto tym właścicielem jest, powstaje stan niepewności prawno-podatkowej, który może prowadzić do: 

• błędnego ustalenia podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku, 

• narastania zaległości podatkowych (które mogą przejść na nabywcę w drodze sukcesji podatkowej), 

• nieprawidłowego naliczenia wysokości podatku, np. w oparciu o dane nieodpowiadające rzeczywistej strukturze zabudowy czy klasyfikacji gruntów, 

• sporów z organami podatkowymi dotyczących zakresu opodatkowania. 

Sytuację dodatkowo komplikuje nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która weszła w życie 1 stycznia 2025 r. Zmiany te wprowadziły nowe definicje budynków i budowli, oparte wyłącznie na przepisach podatkowych – niezależnie od regulacji Prawa budowlanego. Oznacza to, że mogą wystąpić sytuacje, w których obiekt niepodlegający dotychczas opodatkowaniu (np. z uwagi na brak uznania za budowlę w rozumieniu technicznym), może obecnie zostać opodatkowany na nowych zasadach. 

Dla inwestora, który nabywa nieruchomość o niejasnym statusie prawnym, ryzyko zapłaty zawyżonego podatku lub przejęcia zobowiązań poprzedniego właściciela staje się realne. Dlatego analiza stanu prawnego powinna zawsze uwzględniać również potencjalne obciążenia podatkowe oraz aktualny sposób klasyfikacji nieruchomości przez urząd gminy lub miasta. 

Jak ustalić i uregulować stan prawny nieruchomości? 

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości to pierwszy i absolutnie kluczowy etap każdej transakcji – niezależnie od tego, czy dotyczy ona mieszkania, działki budowlanej, gruntu inwestycyjnego czy lokalu komercyjnego. Proces ten powinien obejmować nie tylko weryfikację danych ujawnionych w księdze wieczystej, ale również analizę dokumentów źródłowych, decyzji administracyjnych, dokumentacji geodezyjnej oraz ewentualnych postępowań sądowych. 

W praktyce oznacza to konieczność pozyskania i przeanalizowania wykazu ksiąg wieczystych i innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości, w tym: 

• numerów ksiąg wieczystych prowadzonych dla wszystkich części składowych nieruchomości (działek, lokali, udziałów), 

• aktualnych i archiwalnych odpisów z KW (wraz z historią wpisów i wzmianek), 

• akt księgi wieczystej (umowy, postanowienia, wnioski, zawiadomienia), 

• dokumentów z ewidencji gruntów i budynków: wypisów, wyrysów, map ewidencyjnych, 

• decyzji administracyjnych (np. o podziale nieruchomości, warunkach zabudowy, lokalizacji celu publicznego), 

• dokumentów geodezyjnych (protokołów rozgraniczenia, operatów, map z projektem podziału), 

• aktów notarialnych (darowizny, dział spadku, zniesienie współwłasności), 

• dokumentów planistycznych, takich jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i decyzje środowiskowe. 

W przypadku nieruchomości o niejasnym statusie prawnym, niezbędne może być sięgnięcie także do archiwów sądowych lub dokumentacji geodezyjnej z lat wcześniejszych, by ustalić historyczny przebieg zmian własności lub granic. 

Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości 

Jeśli w toku analizy zostaną stwierdzone nieprawidłowości lub niezgodności, konieczne jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. W zależności od sytuacji może to obejmować: 

• postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku i dokonanie działu spadku, 

• zasiedzenie – potwierdzenie prawa własności przed sądem, 

• zniesienie współwłasności, 

• korektę danych w księdze wieczystej, ewidencji gruntów lub dokumentacji geodezyjnej, 

• usunięcie nieaktualnych wpisów, obciążeń lub służebności, 

• uregulowanie dostępu do drogi publicznej – poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności. 

W zależności od stopnia skomplikowania sprawy, w proces uregulowania stanu prawnego nieruchomości mogą być zaangażowani: prawnik, notariusz, geodeta, a także sąd lub właściwy organ administracji publicznej. Szczególną rolę – zwłaszcza po zmianach przepisów obowiązujących od 2025 roku – odgrywa radca prawny specjalizujący się w podatku od nieruchomości, który może zidentyfikować ryzyka związane z obowiązkami podatkowymi i błędami w klasyfikacji obiektów. Dlatego tak istotne jest, aby działania te podejmować kompleksowo – najlepiej w ramach profesjonalnie przeprowadzonego badania due diligence – z jednoczesną analizą stanu podatkowego oraz zgodności danych w ewidencji ze stanem faktycznym i prawnym. 

Stan prawny nieruchomości z perspektywy inwestora

Dla inwestora kluczowe jest nie tylko to, kto formalnie jest właścicielem nieruchomości, ale również czy grunt lub budynek nadaje się do realizacji planowanego przedsięwzięcia. Stan prawny może dotyczyć m.in. tytułu własności działek inwestycyjnych, zgodności zapisów w księdze wieczystej z dokumentacją geodezyjną, istnienia ograniczeń zabudowy wynikających z planu miejscowego, a także służebności, obciążeń hipotecznych czy roszczeń osób trzecich. W przypadku nieruchomości komercyjnych badany jest również stan prawny infrastruktury (drogi, media) oraz zgodność przeznaczenia gruntu z celami inwestycyjnymi. 

Stan prawny nieruchomości z perspektywy osoby prywatnej 

Z perspektywy osoby fizycznej najczęściej analizowany jest stan prawny mieszkania, domu lub działki budowlanej. Weryfikacji podlega m.in. to, czy dana nieruchomość ma założoną i aktualną księgę wieczystą, czy nie jest obciążona hipoteką lub roszczeniami, czy została nabyta legalnie i bez sporów spadkowych. W przypadku działek ważne są również granice ewidencyjne, dostęp do drogi publicznej oraz zgodność zapisów w dokumentach z rzeczywistym użytkowaniem terenu. Celem takiej analizy jest upewnienie się, że nieruchomość można bezpiecznie nabyć, zamieszkać w niej lub sprzedać w przyszłości. 

Z perspektywy osoby fizycznej najczęściej analizowany jest stan prawny mieszkania, domu lub działki budowlanej. Weryfikacji podlega m.in. to, czy dana nieruchomość ma założoną i aktualną księgę wieczystą, czy nie jest obciążona hipoteką lub roszczeniami, czy została nabyta legalnie i bez sporów spadkowych. W przypadku działek ważne są również granice ewidencyjne, dostęp do drogi publicznej oraz zgodność zapisów w dokumentach z rzeczywistym użytkowaniem terenu. Celem takiej analizy jest upewnienie się, że nieruchomość można bezpiecznie nabyć, zamieszkać w niej lub sprzedać w przyszłości. 

Jeżeli zapoznają się Państwo z niniejszym opracowaniem, istnieje duże prawdopodobieństwo, że poruszona tematyka pozostaje w zakresie Państwa zainteresowania. W przypadku potrzeby uzyskania szczegółowej analizy stanu prawnego nieruchomości (due diligence) lub indywidualnej porady prawnej, zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią. Zespół prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości, prawie budowlanym, podatkach lokalnych oraz finansach publicznych służy wsparciem przy identyfikacji ryzyk oraz opracowaniu adekwatnych rozwiązań prawnych – także w sprawach skomplikowanych i wymagających wieloetapowego działania.