Jakie są zasady odbioru robót budowlanych? Kiedy inwestor może wstrzymać zapłatę

Jak najszybsze dokonanie czynności odbiorowych leży w interesie Wykonawcy, bo od tego jest uzależniona zapłata przysługującego mu wynagrodzenia. Z drugiej strony inwestorzy w umowach o roboty budowlane niejednokrotnie uzależniają dokonanie czynności od usunięcia przez wykonawcę wszystkich wad stwierdzonych przy odbiorze (dokonanie bezusterkowego odbioru robót, podpisanie bezusterkowego protokołu robót). Jak pogodzić często sprzeczne interesy stron? W praktyce wykonywania robót budowlanych odbiór robót jest jednym z elementów budzących najwięcej wątpliwości, zarówno po stronie wykonawcy robót jak i inwestora.

Sam ustawodawca jest bardzo lakoniczny w tym zakresie i nie ułatwia stronom wyjścia z często patowej sytuacji. Zgodnie bowiem z art. 647 Kodeksu cywilnego przez

umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Lektura tego przepisu wskazuje na prostą korelację obowiązków stron umowy o roboty budowlane: w momencie oddania obiektu budowlanego przez wykonawcę po stronie inwestora powstaje obowiązek odbioru i zapłaty wynagrodzenia.

Praktyka jednak pokazuje, że rzadko kiedy udaje się ten proces przeprowadzić stronom sprawnie. Zazwyczaj, przedmiotem sporu nie jest sam fakt wykonania obiektu przez wykonawcę (droga przecież jest wyremontowana, budynek został postawiony itp.). Dlaczego zatem inwestor odmawia dokonania odbioru i wstrzymuje zapłatę wynagrodzenia? Istnienie wad w wykonanych robotach budowlanych, zarówno tych istotnych, które uniemożliwiają korzystanie z obiektu, jak też i tych nieistotnych. Do tego jeszcze dochodzi problem niedostatecznego uregulowania kwestii odbiorów robót w łączącej jej umowie.

Prawo budowlane a odbiór robót – stanowiska sądów

Z jednej strony wskazać można na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 1997 r. (II CKN 28/97), w którym wskazuje się na bezwzględny obowiązek inwestora dokonania odbioru robót, niezależnie od występujących w odebranym obiekcie wad (istotnych czy nieistotnych), nakładając na inwestora wskazania w protokole wykazu wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.