Zgodnie z art. 647 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2020.1740 t.j. ze zm.) (dalej „Kc”) w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zaś zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do:

  • przekazania terenu budowy;
  • dostarczenia projektu;
  • odebrania obiektu;
  • i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Pytanie brzmi, czy – w kontekście brzmienia przytoczonego przepisu – istnieją sytuacje, w których inwestor może odmówić odbioru obiektu?

Wzajemne obowiązki stron

Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art. 354 § 1 Kc dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że w przypadku gdy wykonawca zgłosi zakończenie robót budowlanych i brak jest istotnych wad, zamawiający jest zobowiązany do ich odbioru. Wskazuje się jednocześnie, iż odmowa odbioru jest uzasadniona w sytuacji, gdy występujące wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają użytkowanie obiektu. 

Niedawne stanowisko Sądu Najwyższego

O obowiązku dokonania odbioru robót w przypadku braku występowania wad istotnych przypomniał niedawno Sąd Najwyższy w wyroku z 12 marca 2021 r. (sygn. akt V CSKP 14/21) wskazując, iż „(…) Inwestor jest uprawniony do odmowy odbioru obiektu tylko wówczas, gdy jest on dotknięty wadą istotną, tj. taką, która czyni go niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z przeznaczeniem lub prowadzi do wykonania robót w sposób wyraźnie sprzeciwiający się umowie. Jeżeli natomiast wady nie są istotne w powyższym znaczeniu, to inwestor nie może odmówić jego odbioru, natomiast może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi, ewentualnie gwarancji.”

Obowiązek odbioru i elementy protokołu odbioru

Dokonanie odbioru obiektu jako rezultatu robót budowlanych jest więc co do zasady jednym z podstawowych obowiązków inwestora, a odmowę ich odbioru uzasadnia jedynie występowanie poważnych wad obiektu Jednocześnie wskazać należy, że w protokole odbioru, stanowiącym stwierdzenie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych między innymi co do:

  • jakości wykonanych robót;
  • ewentualnego wykazu wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia;
  • lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.