Zmiany w prawie budowlanym, które zostały wprowadzone ustawą o zmianie ustawy – prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw z dnia 13 lutego 2020 roku (Dz.U. z 2020 r. poz. 471) modyfikują dotychczasowe zasady legalizacji samowoli budowlanej. Artykuł dotyczy nowej, ujednoliconej postaci ogólnego postepowania legalizacyjnego.
Postanowienie o wstrzymaniu budowy
Aktualnie obowiązująca procedura legalizacji samowoli budowlanej uregulowana jest w Rozdziale 5a Prawa budowlanego. Procedura rozpoczyna się od wydania przez organ nadzoru budowlanego, postanowienie o wstrzymaniu budowy. Postanowienie takie wydawane jest w przypadku obiektu budowlanego (lub jego części) będącego w budowie (albo wybudowanego):
a) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo,
b) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
Wskazać należy, że w przypadku spełnienia jednej z wymienionych wyżej przesłanek postanowienie wydane zostanie niezależnie od tego czy budowa jest jeszcze w toku czy już została zakończona. Zaznaczyć trzeba, iż zgodnie z ustawą postanowienie o wstrzymaniu budowy zawierać powinno informacje o:
a) możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego (lub jego części),
b) konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego (lub jego części),
c) zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.
Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.
Legalizacja samowoli budowlanej dokumenty i wnioski
Po otrzymaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego uprawniony jest do złożenia wniosku o legalizację. Wniosek składa się w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. Natomiast w przypadku wniesienia zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy wspomniany termin 30 dni rozpoczyna bieg od dnia, w którym postanowienie stanie się ostateczne. W przypadku niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego.
Jeżeli inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego złoży wniosek o legalizację organ nadzoru budowlanego nałoży na niego, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. Szczegółowy zakres dokumentów legalizacyjnych określony został w art. 48b ust. 2 i 3 Prawa budowlanego i zależy od rodzaju realizowanej inwestycji.
Opłaty legalizacyjne samowoli budowlanej
Opłata legalizacyjna stanowi kluczowy element procesu legalizacji samowoli budowlanej i jest jednym z podstawowych warunków uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego zrealizowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości w przedłożonych dokumentach legalizacyjnych (lub w przypadku ich usunięcia), organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o legalizacji, która:
a) zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz,
b) zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.
Wysokość opłaty legalizacyjnej jest ustalana zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane i zależy od rodzaju, kategorii oraz parametrów technicznych obiektu. Dla przykładu, opłata ta dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, a dla obiektów komercyjnych lub przemysłowych – jeszcze więcej. Warto podkreślić, że wniesienie opłaty jest obowiązkowe i niepodlegające negocjacjom – stanowi warunek sine qua non dalszego procedowania sprawy legalizacyjnej.
Należy pamiętać, że niewniesienie opłaty legalizacyjnej w terminie wskazanym przez organ skutkuje odmową wydania decyzji o legalizacji oraz wydaniem nakazu rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu. W konsekwencji, możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej jest możliwa wyłącznie po spełnieniu wszystkich ustawowych wymogów, w tym dostarczeniu kompletnych dokumentów, spełnieniu wymagań techniczno-budowlanych oraz terminowym uiszczeniu opłaty.
Legalizacja samowoli budowlanej jest procedurą złożoną, wymagającą ścisłego przestrzegania przepisów oraz współpracy z organami administracji.
Decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego
Podkreślić jednak należy, że nie w każdym przypadku postępowanie legalizacyjne zakończy się wydaniem decyzji o legalizacji. Poza sytuacją gdy wniosek o legalizację nie zostanie w ogóle złożony organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego (lub jego części) w przypadku:
a) wycofania wniosku o legalizację,
b) nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
c) niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
d) nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
e) kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.
Wydanie decyzji o rozbiórce wiąże się z koniecznością przywrócenia terenu do stanu poprzedniego na koszt inwestora. Nakaz rozbiórki stanowi środek ostateczny i jest konsekwencją niespełnienia przez inwestora określonych warunków formalnych, prawnych lub technicznych wymaganych do legalizacji samowoli budowlanej. Co istotne, wykonanie nakazu rozbiórki podlega egzekucji administracyjnej i – w przypadku dalszego braku współpracy – może być przeprowadzone przymusowo przez organ nadzoru budowlanego.
Dotychczas obowiązujące procedury dotyczące samowoli budowlanych budziły wątpliwości interpretacyjne. Ujednolicenie procedury legalizacji samowoli budowlanej należy więc ocenić pozytywnie, gdyż sprzyja ono przejrzystości postępowania oraz zwiększa pewność inwestorów co do możliwych konsekwencji samowolnych działań budowlanych. Aktualny stan prawny pozwala zarówno na skuteczną ochronę ładu przestrzennego, jak i zapewnia realną szansę na zalegalizowanie obiektu budowlanego – pod warunkiem spełnienia wszystkich przewidzianych prawem wymogów.
Uproszczona procedura legalizacji samowoli budowlanej – kto i kiedy może z niej skorzystać?
Dowiedz się, na czym polega uproszczona legalizacja samowoli budowlanej, kto może skorzystać z tej procedury, jakie dokumenty są wymagane oraz jakie są najważniejsze etapy postępowania. Sprawdź, czy Twoja inwestycja spełnia warunki do legalizacji bez opłat i z ograniczoną liczbą formalności. Czytaj więcej
Legalizacja samowoli budowlanej – kompleksowa pomoc prawna
Planujesz zalegalizować samowolę budowlaną lub otrzymałeś postanowienie o wstrzymaniu budowy? Skorzystaj z pomocy doświadczonych prawników GJW Gramza i Wspólnicy. Działamy nieprzerwanie od 2011 roku – w naszym zespole pracują prawnicy specjalizujący się w prawie budowlanym, którzy skutecznie przeprowadzili dziesiątki postępowań legalizacyjnych.
- Oceniamy realne szanse na legalizację oraz wskazujemy optymalne ścieżki postępowania.
- Przygotowujemy wnioski, zażalenia i wszelkie wymagane dokumenty legalizacyjne.
- Reprezentujemy klientów w kontaktach z urzędami oraz w postępowaniu sądowo-administracyjnym.
- Doradzamy w sprawach opłat legalizacyjnych i pomagamy uniknąć błędów formalnych.
Każda sprawa prowadzona jest indywidualnie – zapewniamy pełną dyskrecję i najwyższy poziom merytoryczny. Skontaktuj się z nami i poznaj szczegóły współpracy.
W czym możemy pomóc?