Zatrzymanie części wynagrodzenia a kaucja gwarancyjna

W ramach określonej w art. 353 1 Kc zasady swobody umów strony mogą w różny sposób regulować sposoby zabezpieczenia wykonania umowy. Powszechną praktyką w umowach o roboty budowlane jest stosowanie zabezpieczeń nazywanych „kaucją gwarancyjną”, ustanawianych  w celu zabezpieczenia należytego wykonania umowy lub mogących powstać w przyszłości roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji. Strony umów o roboty budowlane często nie doprecyzowują jednak mechanizmów związanych z tym zabezpieczeniem – co powoduje, że w niektórych przypadkach mimo użycia przez strony zwrotu „kaucja gwarancyjna”, tak naprawdę nie będziemy mieli do czynienia z kaucją, lecz z tzw. kwotą zatrzymaną. 

Reguły funkcjonowania zatrzymania wynagrodzenia polegają na tym, że inwestor na jego poczet zatrzymuje część wynagrodzenia należnego wykonawcy tj. odracza termin jego płatności. W przypadku zaś gdy wykonawca nie wykonuje swoich umownych obowiązków, inwestor zaspokaja swoje roszczenie dokonując potrącenia z uprzednio zatrzymanego wynagrodzenia. Jeżeli wykonawca zrealizuje kontrakt prawidłowo – kwota wynagrodzenia zostanie zwolniona i zwrócona wykonawcy przez inwestora (po upływie uzgodnionego terminu). Jeżeli przy wykonywaniu umowy o roboty budowlane wykonawca korzysta z usług podwykonawców analogiczne regulacje wprowadzane są do umów zawieranych pomiędzy wykonawca, a podwykonawcą. Kaucja gwarancyjna polega natomiast na tym, iż należne wynagrodzenie zostaje w całości uiszczone na rzecz wykonawcy, a ten następnie przekazuje określoną kwotę jako „kaucję” na rzecz inwestora. To przekazanie następuje najczęściej w formie potrącenia kwoty kaucji przy wypłacie wynagrodzenia. Jaka jest zatem różnica względem zabezpieczenia w postaci „kwoty zatrzymanej”? Tak określona kaucja gwarancyjna nie stanowi już wynagrodzenia wykonawcy – lecz środki pieniężne inwestora i dopiero po należytym zrealizowaniu umowy, inwestor winien zwrócić kwotę kaucji wykonawcy.