Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z koniecznością przeprowadzenia wieloaspektowej analizy, która pozwala zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć interesy inwestora. Kluczowym etapem jest due diligence, czyli kompleksowa weryfikacja, obejmująca – obok zagadnień finansowych czy technicznych – także aspekty prawne i podatkowe. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie, na które warto zwrócić uwagę podczas przeprowadzania due diligence nieruchomości z perspektywy prawno-podatkowej.
Badanie due diligence nieruchomości
Badanie due diligence nieruchomości polega na szczegółowej analizie dokumentacji dotyczącej gruntu, budynku lub lokalu, mającej na celu identyfikację potencjalnych ryzyk, kosztów i ograniczeń, które mogą wpłynąć na rentowność inwestycji. W zakresie prawnym i podatkowym obejmuje ono weryfikację stanu prawnego (m.in. księgi wieczyste, umowy sprzedaży, użytkowanie wieczyste, umowy najmu czy dzierżawy), ocenę obciążeń publicznoprawnych (np. podatków i opłat za użytkowanie wieczyste) oraz analizę wpływu planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji administracyjnych (np. warunków zabudowy, ochrony środowiska czy zabytków). Dzięki temu inwestor może z wyprzedzeniem zidentyfikować ryzyka, zaplanować działania korygujące lub podjąć negocjacje z kontrahentem, minimalizując zagrożenia związane z inwestycją.
Weryfikacja tytułu prawnego do nieruchomości
Pierwszym krokiem w ocenie prawno-podatkowej jest weryfikacja, czy zbywca faktycznie dysponuje nieruchomością w sposób zgodny z prawem oraz czy posiada odpowiednie uprawnienia do jej sprzedaży lub najmu. W praktyce obejmuje to:
- Przegląd ksiąg wieczystych – sprawdzenie praw właścicielskich (dział II), ewentualnych roszczeń osób trzecich (dział III) oraz hipotek i innych zabezpieczeń (dział IV).
- Badanie formy prawa do gruntu – czy mamy do czynienia z prawem własności, użytkowaniem wieczystym czy innym ograniczonym prawem rzeczowym.
- Sprawdzenie historii i umów nabycia – np. aktów notarialnych, decyzji administracyjnych, praw pierwokupu przysługujących gminie czy Skarbowi Państwa itp.
Upewnienie się, że nieruchomość nie jest obciążona wadami prawnymi ani sporami, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić jej wykorzystanie zgodnie z planami inwestora.
Podatek od nieruchomości VAT, PCC – analiza podatkowa
Każdy właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości ma obowiązek uiszczać podatek od nieruchomości. W ramach due diligence należy ocenić, czy:
– Stawka podatku ustalona przez lokalny samorząd została prawidłowo uwzględniona w rozliczeniach podatkowych.
– Sprzedający nie ma zaległości z tytułu podatku od nieruchomości, które mogłyby obciążyć nowego właściciela.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i VAT
W zależności od charakteru transakcji (np. zakup od osoby prywatnej czy od przedsiębiorstwa, zakup lokalu mieszkalnego czy obiektu komercyjnego) może pojawić się obowiązek zapłaty PCC (2% od wartości rynkowej nieruchomości) lub VAT według właściwej stawki (np. 8% czy 23%).
- PCC występuje najczęściej w transakcjach między osobami fizycznymi lub gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość używana (i brak podstaw do opodatkowania VAT).
- VAT może być naliczany w przypadku nabycia nowo wybudowanych obiektów komercyjnych lub gdy sprzedawcą np. jest podatnik VAT prowadzący działalność deweloperską.
Warto także zweryfikować, czy w związku z nieruchomością mogą powstać dodatkowe obciążenia, takie jak:
Opłata planistyczna (tzw. renta planistyczna) – jeżeli wartość działki wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Opłata adiacencka – gdy nieruchomość zyskała na wartości np. dzięki podziałowi, scaleniu, budowie infrastruktury (drogi, kanalizacji).
Ocena zgodności z przepisami administracyjnymi
Ocena zgodności z przepisami administracyjnymi obejmuje analizę zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w celu ustalenia, czy nieruchomość może być wykorzystana zgodnie z planowanym celem inwestycyjnym. Brak zgodności przeznaczenia działki z MPZP może uniemożliwić realizację projektu lub znacznie go opóźnić. W przypadku braku MPZP należy zbadać decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę, weryfikując ich ważność i prawomocność, a także zgodność projektu inwestycyjnego z wydanymi decyzjami. Dodatkowo należy ocenić konieczność przeprowadzenia dodatkowych postępowań administracyjnych, takich jak uzyskanie opinii konserwatora zabytków czy decyzji środowiskowej, które mogą wpłynąć na harmonogram inwestycji.
Umowy i obciążenia wpływające na wartość nieruchomości
Dla prawno-podatkowej oceny due diligence istotna jest również weryfikacja umów, które mogą generować przychody bądź koszty. W szczególności należy:
– Zidentyfikować aktywne umowy najmu czy dzierżawy – zapoznać się z warunkami finansowymi (czynsz, kaucja, okres obowiązywania), gdyż mogą one przekładać się na odpowiedzialność podatkową inwestora.
– Zbadać służebności i hipoteki – ustalić ich wysokość, warunki spłaty i wpływ na potencjalny zysk z nieruchomości.
– Zweryfikować stany prawne najemców – w przypadku przejmowania nieruchomości z najemcami warto sprawdzić, czy najemcy rozliczali się zgodnie z prawem, np. w zakresie VAT lub podatku dochodowego.
Raport due diligence nieruchomości
Po przeanalizowaniu wszystkich danych powstaje raport due diligence nieruchomości, który przedstawia w syntetyczny sposób:
- Ustalenia co do stanu prawnego – w tym ewentualne wady prawne, spory i zagrożenia.
- Analizę podatkową – potencjalne zobowiązania publicznoprawne, zaległe lub przyszłe koszty, obowiązki w zakresie VAT lub PCC.
- Rekomendacje – czy konieczne jest zabezpieczenie się przed określonymi ryzykami (np. poprzez odpowiednie klauzule w umowie sprzedaży lub ubezpieczenie tytułu prawnego), a także wskazanie obszarów wymagających dalszej weryfikacji.
Raport stanowi podstawę do negocjacji warunków transakcji, np. obniżenia ceny z uwagi na potencjalne koszty czy wprowadzenia dodatkowych gwarancji i zabezpieczeń, które ochronią inwestora przed skutkami nieujawnionych lub nieprzewidzianych zobowiązań.
Znaczenie due diligence w procesie inwestycyjnym
Przeprowadzenie due diligence prawno-podatkowego jest niezbędne w celu ochrony interesów inwestora oraz uniknięcia nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Główne zalecenia to:
- Wczesne rozpoczęcie badania – im wcześniej zidentyfikowane zostaną potencjalne ryzyka, tym większa szansa na podjęcie działań naprawczych lub negocjacje ze sprzedającym.
- Konsultacja z ekspertami – skomplikowane przepisy podatkowe i prawne wymagają specjalistycznej wiedzy. Wsparcie doświadczonego prawnika, doradcy podatkowego czy rzeczoznawcy nieruchomości może okazać się kluczowe.
- Wprowadzenie klauzul zabezpieczających w umowach – np. reprezentacje i gwarancje od sprzedającego, mechanizmy rozliczenia ew. zaległości podatkowych lub zastrzeżenie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku wykrycia istotnych wad prawnych.
Stały monitoring zmian w przepisach – prawo podatkowe i regulacje dotyczące nieruchomości podlegają ciągłym modyfikacjom, co może wpływać na rentowność inwestycji.
Due Diligence Nieruchomości w Poznaniu
Warto również zwrócić uwagę na specyfikę rynku poznańskiego, który dynamicznie się rozwija i przyciąga coraz więcej inwestorów z kraju i zagranicy, takich jak Skanska (Szwecja) – międzynarodowa grupa budowlana, Panattoni (USA) – jeden z największych deweloperów powierzchni magazynowych i logistycznych w Europie, czy Union Investment (Niemcy) – fundusz inwestycyjny koncentrujący się na nieruchomościach komercyjnych. Stolica Wielkopolski wyróżnia się stabilnym wzrostem cen nieruchomości oraz dużym zapotrzebowaniem na lokale biurowe i mieszkalne.
W ostatnich latach w Poznaniu można zaobserwować szczególne zainteresowanie inwestowaniem w kamienice, zarówno te położone w ścisłym centrum (np. Jeżyce, Łazarz, Wilda), jak i w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych. Dla inwestorów tego typu projekty są atrakcyjne, ponieważ po odpowiedniej renowacji można je przeznaczyć na lokale mieszkalne, biura lub usługi (np. kancelarie czy gabinety lekarskie). Jednak w przypadku kamienic szczególnie istotne jest sprawdzenie, czy nie są one objęte ochroną konserwatorską bądź wpisane do rejestru zabytków. Jeśli tak, konieczne będzie uzyskanie dodatkowych pozwoleń i zgód przed rozpoczęciem prac modernizacyjnych. Ponadto trzeba uwzględnić stan techniczny budynku, często wymagający gruntownego remontu lub wymiany instalacji, co może znacząco wpłynąć na budżet całego przedsięwzięcia.
Właśnie dlatego przeprowadzenie due diligence z uwzględnieniem lokalnych uwarunkowań staje się nieodzowne. Konieczne jest m.in. wnikliwe sprawdzenie planów zagospodarowania przestrzennego, ponieważ w niektórych rejonach miasta (np. w centrum czy na terenie zabytkowych dzielnic) inwestycja może wymagać dodatkowych uzgodnień z konserwatorem zabytków lub urzędem miejskim. Należy także zwrócić uwagę na ewentualne prawo pierwokupu przysługujące Miastu Poznań czy inne regulacje dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.
W kontekście podatkowym kluczowe będzie zweryfikowanie stawek podatku od nieruchomości oraz ewentualnych zaległości w opłatach lokalnych, aby nie ponosić kosztów wynikających z uchybień dotychczasowego właściciela. Dzięki temu podejściu inwestor uniknie nieprzyjemnych niespodzianek i zyska pełny obraz zarówno ryzyk, jak i szans związanych z daną nieruchomością w Poznaniu.
Podsumowanie
Wymienione wyżej zagadnienia pokazują, że due diligence nieruchomości w Poznaniu to wieloaspektowy proces, który wymaga rzetelnego i skrupulatnego podejścia – począwszy od oceny stanu prawnego i podatkowego, przez analizę planów zagospodarowania przestrzennego i uwarunkowań konserwatorskich, aż po oszacowanie ewentualnych kosztów remontu w przypadku kamienic. Aby w pełni zabezpieczyć swoje interesy i zminimalizować ryzyko związane z inwestycją, warto skorzystać z usług kancelarii prawnych, które specjalizują się w prawie nieruchomości oraz w doradztwie dla inwestorów.
GJW GRAMZA I WSPÓLNICY KANCELARIA RADCÓW PRAWNYCH SPÓŁKA PARTNERSKA realizuje tego typu usługi, wspierając klientów na każdym etapie transakcji. Dysponuje zespołem prawników posiadających szeroką wiedzę i doświadczenie w zakresie zarówno prawa cywilnego podatkowego, jak i administracyjnego, a także w kwestiach związanych z rynkiem nieruchomości, w tym analizą i negocjacjami umów inwestycyjnych, sprawdzaniem tytułów prawnych czy weryfikacją stanu technicznego. Dzięki kompleksowemu podejściu kancelarii inwestorzy mogą podejmować decyzje w oparciu o rzetelne informacje, co znacząco zwiększa bezpieczeństwo i opłacalność planowanych projektów.
W czym możemy pomóc?