Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księga wieczysta to oficjalny rejestr, w którym ujawniane są prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości. Jej głównym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami poprzez dostarczanie wiarygodnych informacji o stanie prawnym danej nieruchomości. Czasami jednak pojawiają się sytuacje, w których treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. W takich przypadkach możliwe jest wniesienie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Jednocześnie, powództwo to warto zabezpieczyć poprzez wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej, co może zapobiec wystąpieniu niekorzystnych skutków umieszczenia w księdze wieczystej nieaktualnych lub nieprawdziwych informacji.

CZYM JEST POZEW O USUNIĘCIE NIEZGODNOŚCI W TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to roszczenie cywilnoprawne, którego celem jest usunięcie ewentualnych niezgodności w treści księgi wieczystej w taki sposób, aby odzwierciedlała ona prawidłowy stan prawny nieruchomości. Podstawę prawną dla takiego pozwu stanowi art. 10 ust 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 z późn. zm.). Przykładami sytuacji, w których zachodzi potrzeba złożenia takiego pozwu, są m.in.: błędne określenie właściciela danej nieruchomości, nieaktualny wpis odnośnie ustanowienia hipoteki na nieruchomości, błędne oznaczenie działki, zwłaszcza w sytuacji podziału nieruchomości. W takich przypadkach złożenie pozwu jest niezbędne do przywrócenia zgodności treści księgi wieczystej i zawartych w niej wpisów z rzeczywistym stanem prawnym.

Warto zaznaczyć, że do usunięcia niezgodności w treści ksiąg wieczystych nie jest wystarczające samo wniesienie pozwu i uzyskanie w jego wyniku orzeczenia sądu. Postępowanie to jest bowiem jedynie pierwszym etapem, gdyż wydane orzeczenie stanowi dopiero podstawę do skierowania odrębnego wniosku do sądu prowadzącego księgę wieczystą o dokonanie niezbędnych wpisów do tejże księgi.

KIEDY MOŻNA ZŁOŻYĆ POZEW O USUNIĘCIE NIEZGODNOŚCI W TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ

Pozew o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej można złożyć, gdy występuje rozbieżność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Takie niezgodności mogą wynikać z błędnych wpisów dotyczących własności, nieaktualnych wpisów dotyczących hipotek lub innych obciążeń nieruchomości, błędnego oznaczenia nieruchomości, czy też braku aktualizacji danych po podziale nieruchomości. W każdym z tych przypadków konieczne jest wniesienie odpowiedniego pozwu do sądu, aby przywrócić zgodność treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym.

Pozew o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości nie będzie z kolei zasadny w przypadku zasiedzenia nieruchomości, gdyż wówczas właściwym trybem będzie wszczęcie postępowania o stwierdzenie zasiedzenia danej nieruchomości.

DOCHODZENIE ROSZCZENIA O USUNIĘCIE NIEZGODNOŚCI W TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ

Pozew o usunięcie niezgodności może złożyć każda osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Najczęściej będą to:

• właściciele nieruchomości,
• współwłaściciele nieruchomości,
• wierzyciele hipoteczni,
• spadkobiercy.

Pozew powinien czynić zadość wymogom pisma procesowego, a ponadto zawierać dokładnie określone żądanie oraz wskazanie faktów, na których powód opiera swoje żądanie. Przygotowanie pozwu o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej wymaga w szczególności uwzględnienia kilku kluczowych elementów:

1. dokładne określenie stron postępowania – powodem jest osoba składająca pozew, a pozwany to z reguły osoba lub podmiot, których prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej w sposób niezgodny z rzeczywistością. W pozwie należy zatem podać: imiona, nazwiska, PESEL (dla osób fizycznych) lub nazwę i KRS (dla firm), adresy zamieszkania lub siedziby, dane kontaktowe (opcjonalnie);
2. dokładne określenie nieruchomości, której dotyczy spór – w szczególności poprzez podanie numer księgi wieczystej, adresu nieruchomości i jej opisanie (np. powierzchnia, przeznaczenie);
3. szczegółowe przedstawienie, na czym polega rozbieżność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym – warto opisać przede wszystkim co zostało wpisane błędnie, a także jakie są skutki prawne tej niezgodności (np. utrudnienia w sprzedaży nieruchomości);
4. dokładne sformułowanie żądania – przykładowo: „Wnoszę o usunięcie niezgodności poprzez wykreślenie błędnego wpisu dotyczącego własności i wpisanie jako właściciela [imię i nazwisko właściwego właściciela]”;
5. szczegółowe uzasadnienie pozwu, a także przedstawienie dowodów popierających przedstawione w nim twierdzenia. Dowodami w postępowaniu o uzgodnienie niezgodności mogą być akty notarialne, decyzje administracyjne, inne dokumenty potwierdzające stan prawny, zeznania świadków, czy nawet dowody z opinii stosownych biegłych sądowych.

POZEW O USUNIĘCIE NIEZGODNOŚCI W KSIĘDZE WIECZYSTEJ – OPŁATA SĄDOWA

Pozew w zależności od wartości przedmiotu sporu składa się do sądu rejonowego albo sądu okręgowego, w którego obszarze znajduje się nieruchomość. Należy pamiętać że wniesienie pozwu związane jest z obowiązkiem uiszczenia odpowiedniej opłaty sądowej. Wysokość opłaty sądowej za złożenie pozwu o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej zależy od rodzaju sprawy i wartości przedmiotu sporu, zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej ponad 40.000,00 złotych pobiera się opłatę stałą w kwocie 2.000,00 złotych. Przy niższych wartościach przedmiotu sporu niż wskazana wyżej kwota 40.000,00 zł pozew podlega zaś opłacie stałej lub stosunkowej wynikającej z regulacji zawartej w art. 13 ww. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

UZGODNIENIE TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ – ZABEZPIECZENIE ROSZCZENIA

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione w księdze wieczystej przez wpisanie do niej stosownego ostrzeżenia, przy czym następuje to zawsze na wniosek osoby uprawnionej do wniesienia w tym zakresie powództwa. Ostrzeżenie to może być dokonane zarówno na podstawie nieprawomocnego orzeczenia sądu, jak i na podstawie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia. Znacznym ułatwieniem dla powoda jest fakt, że do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, dlatego też wystarczające jest jedynie uprawdopodobnienie roszczenia. Ostrzeżenie w księdze wieczystej to informacja o istnieniu okoliczności mogących wpłynąć na stan prawny nieruchomości. Jego głównym celem jest ochrona interesów faktycznego właściciela nieruchomości, jak i osób trzecich, które mogą być zainteresowane nabyciem nieruchomości lub ustanowieniem na niej zabezpieczeń.

W księdze wieczystej mogą być ujawnione różne rodzaje ostrzeżeń, które sygnalizują potencjalne problemy prawne dotyczące nieruchomości. Do najczęstszych z nich należą:

1. ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – informuje, że istnieje rozbieżność między wpisami w księdze a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
2. ostrzeżenie o wszczęciu postępowania dotyczącego księgi wieczystej – np. w związku z wnioskiem o sprostowanie wpisu lub jego wykreślenie,
3. ostrzeżenie o egzekucji z nieruchomości – wskazuje, że nieruchomość jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego,
4. ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu upadłościowym – dotyczy sytuacji, gdy właściciel nieruchomości jest w stanie upadłości,
5. ostrzeżenie o roszczeniach osób trzecich – np. o roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży lub prawa pierwokupu,
6. ostrzeżenie o sporze co do prawa własności – informuje o sądowym sporze dotyczącym własności nieruchomości,
7. ostrzeżenie o ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością – np. wynikających z postanowień sądu lub administracyjnych zakazów.

Każde z tych ostrzeżeń może mieć istotne konsekwencje dla właściciela nieruchomości oraz potencjalnych nabywców. W szczególności następstwem wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości jest to, że potencjalny nabywca takiej nieruchomości nie może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Naturalnym następstwem takiego ostrzeżenia jest także zmniejszenie atrakcyjności nieruchomości i może utrudnić jej sprzedaż. Wpisanie ostrzeżenia nie ma jednak wpływu na domniemania ustawowe, zgodnie z którymi prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, czy też, że prawo wykreślone nie istnieje.

Nasza Kancelaria Prawna GJW w Poznaniu oferuje kompleksową pomoc prawną w sprawach dotyczących uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Reprezentujemy klientów na każdym etapie postępowania – od analizy stanu prawnego nieruchomości, przez sporządzenie pozwu, aż po reprezentację przed sądem oraz prowadzenie niezbędnych czynności związanych z wpisami w księdze wieczystej. Pomagamy w uzyskaniu zabezpieczenia roszczeń oraz doradzamy w zakresie ochrony praw właścicieli nieruchomości. Jeśli potrzebujesz wsparcia w sprawach związanych z księgami wieczystymi, skontaktuj się z nami – zapewniamy profesjonalne doradztwo i skuteczną reprezentację.

Ekspercka analiza prawna nieruchomości – bezpieczne transakcje