W ramach współpracy z naszymi klientami często spotykamy się z mylnym rozumieniem pojęć opłata adiacencka i renta planistyczna. Dzisiejszy wpis po krótce rozróżni te dwie instytucje.
W pierwszej kolejności wspomnieć należy, iż funkcja tych dwóch opłat przewidzianych przez ustawodawcę jest zupełnie inna, jednak obie związane są ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek działań podjętych przez organy administracji państwowej.
Opłata adiacencka
Instytucję opłaty adiacenckiej uregulowano w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018r. poz. 121). Na podstawie art. 98a o gospodarce nieruchomościami przewidziano możliwość jej pobrania, gdy w wyniku podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie wartość nieruchomości.
Ponadto, opłata taka może zostać nałożona w przypadku, w którym doszło do scalenia i podziału nieruchomości bądź budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego.
Ustawodawstwa wprost w wprowadzonej regulacji określił formę w jakiej następuje ustalenie przez właściwy organ stawki opłaty. Jak stanowi przepis, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu.
Renta planistyczna
Natomiast możliwość ustalenia renty planistycznej uregulowano w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018r., poz. 1073).
Strona jest zobowiązana do uiszczenia renty planistycznej wówczas, gdy zostanie ona ustalona przez właściwy organ w sytuacji, w której wskutek uchwalenia planu miejscowego albo w związku z jego zmianą wzrosła wartość nieruchomości a właściciel lub jej użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość. Opłata planistyczna ma charakter jednorazowy i określana jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Przesłanki ustalenia renty planistycznej vs opłaty adiacenckiej
W przypadku pierwszej z nich muszą zaistnieć dwie przesłanki, tj. koniecznym jest wzrost wartości nieruchomości w zw. z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel nieruchomości zdecyduje się na jej zbycie. Mechanizm pobrania opłaty wiąże się bezsprzecznie ze spełnieniem powyższych przesłanek (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lipca 2006 r., sygn. II OSK 955/05).
„[…] Już z ust. 1 art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że dla realizacji hipotezy w nim zawartej muszą zaistnieć dwie przesłanki. Musi nastąpić uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, w wyniku, którego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, bądź w istotny sposób ograniczone, wówczas właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać odszkodowania czy wykupienia. Nie ulega wątpliwości, że w ust. 1 chodzi wyłącznie o takiego właściciela (użytkownika wieczystego), który był właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Późniejsze nabycie własności nie miałoby żadnego znaczenia. W ramach wykładni jednego przepisu (artykułu) nie stosuje się różnych kryteriów wykładni. Skoro nie może być wątpliwości, że ust. 1 art. 36 zakłada tożsamość osoby właściciela, zarówno w chwili uchwalenia lub zmiany planu, jak i w dacie żądania odszkodowania, to nie ma podstaw by przyjmować, że taka zasada nie obowiązuje w art. 36 ust. 4 ustawy, skoro językowo przepisy te się nie różnią. […] Opłata planistyczna należy się więc gminie, gdy majątek właściciela zwiększy się w następstwie uchwalenia lub zmiany planu (pierwsza przesłanka). Zbycie nieruchomości (w tym przypadku sprzedaż) uruchamia jedynie mechanizm pobrania opłaty i stanowi zarazem drugą z koniecznych przesłanek do zastosowania tej instytucji. […]” Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lipca 2006 r., sygn. II OSK 955/05.
Natomiast, w przypadku opłaty adiacenckiej, nie musi zmaterializować się przesłanka sprzedaży nieruchomości przez właściciela, wystarczy, iż zaistnieje jeden z warunków określonych przez ustawodawcę o których mowa powyżej.
Potrzebna decyzja organu
Co istotne, wskazać należy, na sformułowanie użyte przez ustawodawcę w przypadku zarówno jednej, jak i drugiej instytucji – właściwy organ może ustalić w formie decyzji administracyjnej opłatę. Naczelny Sąd Administracyjny, w odniesieniu do tego sformułowania podkreślił, iż
„mimo że w art. 98a u.g.n. użyto określenia, że organ może ustalić opłatę, to jednak w istocie oznacza to, że jest on zobowiązany do jej wymierzenia, chyba że istnieją uzasadnione powody odstąpienia od jej nałożenia (np. gdy wzrost wartości nieruchomości jest tak niewielki, że koszty postępowania mogą być wyższe niż należna opłata).” [wyrok Naczelnego Sądu Administracyjne o w Warszawie z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. I OSK 849/12].
Natomiast, w wyroku WSA w Gdańsku sąd wskazał, że
„Organy wykonawcze gminy z mocy art. 145 ust. 1 u.g.n. mają uprawnienie, a nie obowiązek ustalenia opłaty adiacenckiej. Brak obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej w każdym przypadku, kiedy wybudowane zostanie urządzenie infrastruktury technicznej, należy uznać za w pełni zrozumiały, jeśli zważy się, że wartość nieruchomości wskutek budowy urządzenia może niekiedy nie wzrosnąć albo wzrosnąć nieznacznie, co czyni nieopłacalnym prowadzenie postępowania w celu jej ustalenia.” [wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 maja 2017 r., sygn. II SA/Gd 189/17].
Powyższe, przemawia za tym, iż nałożenie tego typu opłat ma charakter co do zasady obligatoryjny, jednakże można od nich odstąpić w przypadku, w którym wszczęcie postępowania okazałoby się nieopłacalne. To niewątpliwie daje przestrzeń do „dyskusji” z rozstrzygnięciem organu administracji publicznej, także w zakresie obniżenia wysokości daniny publicznej. Rzeczą strony zobowiązanej do zapłaty pozostaje poszukiwanie podstaw do zweryfikowania uchwały dotyczącej ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty, formułowanie zarzutów wobec operatu szacunkowego, ewentualnie sporządzenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Skuteczność podnoszonych w tym zakresie argumentów wymaga wiedzy specjalistycznej, stąd warto skorzystać ze wsparcia profesjonalnych podmiotów działających na rynku usług prawniczych.
W czym możemy pomóc?