Z dniem 1 stycznia 2019 r. z mocy prawa użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe przekształciło się we własność tych gruntów. Ta rewolucja w prawie rzeczowym wynika z tzw. ustawy przekształceniowej z dnia 20 lipca 2018 r. i stanowi pierwszy krok systemowej likwidacji instytucji użytkowania wieczystego.
Nowe przepisy dotyczą nieruchomości zabudowanych wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa liczby lokali stanowi lokale mieszkalne. Ustawą objęte zostały też te grunty, na których oprócz zabudowy mieszkaniowej znajdują się dodatkowo budynki gospodarcze, garaże, inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, jeżeli umożliwiają one prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Jeżeli więc na gruncie zabudowanym budynkami mieszkalnymi znajdować się będą inne budynki, nie spełniające powyższych kryteriów, w celu przekształcenia użytkowania wieczystego takiej nieruchomości konieczne będzie wydzielenie odpowiednich części zajmowanych gruntów.
Zaświadczenie i prawo odwołania
Potwierdzenie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego następuje w drodze zaświadczenia, wydanego przez właściwego starostę lub odpowiednio wójta, burmistrza, prezydenta miasta, albo zarząd powiatu albo zarząd województwa. Wyjątkowo w przypadku gruntów Skarbu Państwa zarządzanych przez dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego, lub dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych MSWiA zaświadczenia wydaję te podmioty.
Zaświadczenie przesyłane jest do byłego użytkownika wieczystego w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (a więc co do zasady do 1 stycznia 2020 r., chyba że budynek mieszkalny spełniający ustawowe kryteria zostanie oddany do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r., lub grunt zabudowany został wydzielony też z datą późniejszą).
Zaświadczenie może być wydane również na wniosek zainteresowanego właściciela. Obowiązuje wówczas 4 miesięczny termin do jego wydania, liczony od dnia otrzymania takiego wniosku przez organ administracji. W sytuacjach uzasadnionych potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo uzasadnionych potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu, termin do wydania zaświadczenia jest krótszy i wynosi 30 dni.
Opłata przekształceniowa i bonifikaty
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego wiąże się z odpłatnością. Roczna opłata przekształceniowa odpowiada należności z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Należności z tytułu przekształcenia płatne są przez 20 lat, a termin ich płatności przypada (z pewnymi wyjątkami związanymi z datą doręczenia zaświadczenia) na dzień 31 marca każdego roku. Suma opłat przekształceniowych wynosi więc 20 rocznych opłat określanych w wydawanym zaświadczeniu.
Obowiązek wnoszenia opłaty przez okres 20 lat obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości. Przy czym nowy nabywca nieruchomości powinien wystąpić do organu administracji w terminie 30 dni od dnia nabycia o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty.
Jak wskazuje się w wyjaśnieniach Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju opłata przekształceniowa nie podlega aktualizacji jednostkowymi wycenami gruntów, co pozwala uniknąć wysokich i nagłych jej podwyżek, jak i wieloetapowego postępowania aktualizacyjnego. Opłata może być jedynie waloryzowana według wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków.
Warto też pamiętać, że w przypadku gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia złożyć wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Decyzja podlega dalszemu zaskarżeniu zgodnie z procedurą administracyjną.
Istotną kwestią uregulowaną w omawianej ustawie jest możliwość skorzystania z bonifikaty przy spłacie wszystkich opłat przekształceniowych jednorazowo (tzw. opłata jednorazowa). W przypadku gruntów Skarbu Państwa bonifikata wynosi 60% opłaty jednorazowej przy jej wniesieniu już pierwszym roku, w którym nastąpiło przekształcenie, i stopniowo o 10 procent mniej w każdym kolejnym roku.
Dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego brak jest ustawowych stawek bonifikaty. Są one ustalane na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku. Co ciekawe, jeżeli na obszarze danej gminy obowiązuje uchwała określająca stawki procentowe bonifikaty korzystniejsze niż te, które wynikają z ustawy dla gruntów Skarbu Państwa, wojewoda zobowiązany jest niezwłocznie podwyższyć także stawki bonifikaty dla gruntów Skarbu Państwa na obszarze tej gminy.
Szczególne zasady dotyczące przedsiębiorców
Nie należy zapominać, że wprowadzane zmiany w zakresie użytkowania wieczystego obejmują też przedsiębiorców. Przepisy dotyczą każdego rodzaju podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą bez względu na formę organizacyjno-prawną, w tym także odnoszą się do podmiotów prowadzących działalność w zakresie rolnictwa lub rybołówstwa.
Jest to o tyle istotne, iż w przypadku przedsiębiorców ustalenie opłaty przekształceniowej (rozłożonej na raty, jak i opłaty jednorazowej), traktowane jest jako uzyskanie pomocy de minimis i wymaga ustalenia wartości tej pomocy publicznej. Przyjmuje się, iż wysokość tej pomocy stanowi różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu, a sumą opłat przekształceniowych (lub wysokością opłaty jednorazowej).
Gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, przedsiębiorca musi ponieść dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Dopłata jest ustalana z urzędu w drodze decyzji. Zobowiązany do uiszczenia dopłaty dodatkowo musi ponieść koszty wykonania operatu szacunkowego nieruchomości.
Ustawodawca przewidział jednak dla właścicieli gruntów będących przedsiębiorcami (chodzi o nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej), możliwość złożenia w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia – a więc do 1 kwietnia 2019 r. – oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 99 lat, 50 lat lub 33 lat (odpowiednio przy stawkach procentowych opłaty wynoszących 1%, 2% lub 3% wartości nieruchomości). Takie rozwiązanie umożliwia ominięcie przepisów o pomocy publicznej, które nie będą miały wówczas zastosowania. Ustawa dopuszcza złożenie deklaracji przedsiębiorcy również w późniejszym terminie, jednak w takiej sytuacji uwzględnienia wymagać będzie pomoc udzielona do czasu złożenia tego oświadczenia.
Podsumowanie
Po wielu latach sygnałów płynących z różnych środowisk, o konieczności ograniczenia znaczenia lub nawet zniesienia instytucji użytkowania wieczystego, często ocenianego jako rozwiązania archaicznego, nieprzystającego do realiów współczesnego rynku nieruchomości i stanowiącego pozostałość po minionym ustroju, doczekaliśmy się konkretnych rozwiązań ustawowych.
Ustawa notabene znowelizowana niedługo po wejściu w życie, z pewnością wiązać się będzie dla właścicieli nieruchomości, osób angażujących się w transakcje mających za przedmiot grunty, jak i dla stron uwikłanych w spory sądowe na tle użytkowania wieczystego, z dodatkowymi utrudnieniami i kosztami. Docelowo służyć ma jednak uporządkowaniu stosunków własnościowych na rynku nieruchomości.
W naszej ocenie szczególną uwagę na zmieniające się przepisy zwrócić powinni przedsiębiorcy, którzy przy niepodjęciu odpowiednich działań, mogą zostać narażeni na konsekwencje finansowe związane z korzystaniem z pomocy publicznej. Niemniej zainteresowani powinni być także ci dotychczasowi użytkownicy wieczyści, którzy dysponując odpowiednimi środkami mogą skorzystać z ustawowych bonifikat i dzięki temu nabyć prawo własności nieruchomości za część jego rynkowej wartości.
