Jak due diligence nieruchomości wpływa na wysokość podatku – zmiany w podatku od nieruchomości  

W dniu 1 stycznia 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która wprowadziła istotne zmiany w definicjach budynku i budowli. Zmiany te mają bezpośredni wpływ na zakres opodatkowania nieruchomości, co z kolei wpływa na wyniki analiz due diligence przeprowadzanych przed transakcjami nieruchomościowymi. Celem niniejszego artykułu jest omówienie wpływu nowych regulacji na proces due diligence oraz konsekwencji podatkowych wynikających z tych zmian. 

Nowelizacja ta oddziałuje nie tylko na procesy transakcyjne, ale przede wszystkim na sytuację właścicieli nieruchomości, w tym przedsiębiorców, osoby prawne oraz inne podmioty dysponujące znaczącymi portfelami nieruchomości, w szczególności nieruchomości przemysłowych, takich jak hale produkcyjne, magazyny czy kompleksy logistyczne. Wprowadzone zmiany wymuszają ponowną weryfikację charakteru prawnego i technicznego posiadanych nieruchomości, gdyż nowe definicje mogą skutkować zmianą podstawy opodatkowania, a tym samym znacznym wzrostem lub obniżeniem obciążeń podatkowych. 

Z perspektywy procesu due diligence zmiany te wymagają jeszcze dokładniejszego badania stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, w tym analizy decyzji administracyjnych, dokumentacji projektowej oraz aktualnego sposobu użytkowania obiektów. Zarówno kupujący, jak i posiadacze nieruchomości muszą liczyć się z koniecznością dostosowania strategii podatkowej oraz potencjalną koniecznością aktualizacji danych ujawnionych w ewidencjach publicznych. Prawidłowe przeprowadzenie badania due diligence w świetle nowych regulacji nabiera zatem kluczowego znaczenia dla zabezpieczenia interesów stron transakcji oraz minimalizacji ryzyk podatkowych. 

Nowe definicje budynku i budowli 2025 

Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wprowadziła zmienione definicje budynku i budowli, które mają kluczowe znaczenie dla określenia przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości.  

Budynek 

Zgodnie z nową definicją, budynek to obiekt budowlany wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty i dach. Ważnym elementem jest wyłączenie z tej definicji obiektów, których podstawowym parametrem technicznym jest pojemność, takich jak silosy, zbiorniki czy magazyny na materiały sypkie. Oznacza to, że obiekty te nie będą mogły być już kwalifikowane jako budynki, lecz jako budowle, co ma istotne konsekwencje podatkowe.  

Budowla 

Nowa definicja budowli obejmuje szeroki zakres obiektów, w tym infrastrukturę techniczną (np. zbiorniki retencyjne), drogi wewnętrzne, ogrodzenia oraz elementy sieci przesyłowych. Wprowadzono również zapis obejmujący urządzenia budowlane tj. przyłącza oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub budowlą, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.  

Wpływ zmian w podatku od nieruchomości na proces due diligence 

W ramach analizy przedtransakcyjnej konieczne jest obecnie jeszcze dokładniejsze ustalenie, jakie elementy nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości oraz w jakim zakresie. Nowe regulacje zmuszają do szczegółowej weryfikacji statusu poszczególnych obiektów znajdujących się na terenie nieruchomości — w tym zwłaszcza obiektów o charakterze przemysłowym lub specjalistycznym, takich jak hale produkcyjne, magazyny, instalacje technologiczne czy budowle infrastrukturalne. 

W praktyce oznacza to, że proces due diligence powinien obejmować nie tylko standardowe badanie stanu prawnego nieruchomości, ale również szczegółową analizę techniczną i funkcjonalną obiektów budowlanych. Kluczowe staje się pozyskanie i ocena dokumentacji projektowej, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o użytkowaniu, a także klasyfikacji obiektów w świetle nowych przepisów. W szczególnych przypadkach konieczne może być zaangażowanie rzeczoznawców budowlanych lub majątkowych w celu właściwego zakwalifikowania poszczególnych składników majątku.