Służebność gruntowa odpowiadająca treścią służebności przesyłu i jej nabycie w drodze zasiedzenia niezgodne z Konstytucją RP

Wstęp 

Wyrokiem z dnia 2 grudnia 2025 r., w sprawie o sygn. akt P 10/16, Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 292 k.c. w zw. z art. 285 § 1 i 2 k.c. rozumiane w ten sposób, że umożliwiają nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, przed wejściem w życie art. 305¹-305⁴ k.c., w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w zw. z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji RP. 

Orzeczenie to dotyka ważnej sfery prawa rzeczowego i wiąże się z istotnymi konsekwencjami zarówno dla przedsiębiorców przesyłowych, jak i właścicieli nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe. 

Artykuł ma na celu przybliżenie problematyki zasiedzenia służebności polegającej na korzystaniu z nieruchomości obciążonej w związku z posadowieniem na niej urządzeń przesyłowych, tj. służących do doprowadzania lub odprowadzania m.in. płynów, pary, gazu, czy energii elektrycznej, przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego przepisów regulujących służebność przesyłu oraz wskazanie skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego. 

Służebność gruntowa i służebność przesyłu w Kodeksie cywilnym 

W pierwotnym brzmieniu przepisy Kodeksu cywilnego wyodrębniały dwa rodzaje służebności, tj. gruntowe i osobiste. Zasadnicza różnica pomiędzy nimi sprowadza się do tego, że służebność osobista obciąża nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, natomiast służebność gruntowa – na  rzecz właściciela innej nieruchomości, tj. nieruchomości władnącej. 

Zgodnie z art. 285 § 1 k.c. służebność gruntowa polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Trzeba przy tym podkreślić, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.). 

Do ustanowienia służebności, jako ograniczonego prawa rzeczowego, na mocy odesłania z art. 245 § 1 k.c. stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności (art. 155-170 k.c.). Podstawowym sposobem ustanowienia służebności jest więc zawarcie umowy. Odesłanie z art. 245 § 1 k.c. nie obejmuje natomiast przepisów regulujących inne sposoby nabycia i utraty własności, w tym zasiedzenie. Jednakże ustawodawca w przepisie szczególnym art. 292 k.c. przewidział możliwość nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie, jednak tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie (art. 172-176 k.c.) stosuje się wówczas odpowiednio. 

Ustawodawca pierwotnie nie uregulował natomiast w Kodeksie cywilnym służebności przesyłu. Nie oznacza to jednak, że instytucja ta była obca polskiemu prawu cywilnemu. Przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego, tj. przed 1 stycznia 1965 r., stosunki prawnorzeczowe regulował dekret Rady Ministrów z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz. U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319 z późn. zm.). Wśród ograniczonych praw rzeczowych wyróżniał on w szczególności służebności gruntowe oraz osobiste. Natomiast z art. 175 Prawa rzeczowego wynika, że służebność mogła być ustanowiona także na rzecz każdoczesnego właściciela oznaczonego przedsiębiorstwa. Do takiej służebności odpowiednie zastosowanie znajdowały przepisy o służebnościach gruntowych. W obowiązującym wówczas stanie prawnym istniały więc podstawy do wyodrębnienia również szczególnej służebności gruntowej, której celem było zwiększenie funkcjonalności oznaczonego przedsiębiorcy, bez powiązania z konkretną nieruchomością władnącą, co odpowiada konstrukcji służebności przesyłu. Obok możliwości ustanowienia takiej służebności na zasadach ogólnych, tj. w drodze umowy (art. 113 Prawa rzeczowego), przewidziano również możliwość nabycia jej w drodze zasiedzenia (art. 184 Prawa rzeczowego).