Podstawowym aktem, który reguluje zagospodarowanie przestrzenne danego terenu powinien być plan zagospodarowania przestrzennego. Jego brak nie oznacza jednak dowolności przy zabudowie działek. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego konieczne staje się uzyskanie dla planowej inwestycji, decyzji ustalającej warunki zabudowy terenu. Jednym z tych warunków jest spełnienie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Co w sytuacji, gdy w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej chcemy wybudować budynek wielorodzinny? Czy taka sytuacja niweczy nasze plany?

Zasada dobrego sąsiedztwa

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 Upzp wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest między innymi w przypadku gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wyżej wymieniony przepis statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z tą zasadą konieczne jest dostosowanie planowanej zabudowy do stanu istniejącego już na danym obszarze. Oznacza to miedzy innymi, że nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji. Czy w związku z tym wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego w sytuacji gdy na obszarze analizowanym przeważa zabudowa jednorodzinna będzie zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa? 

Stanowisko sądów 

Na powyższe pytania odpowiedział Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 września 2020 roku (sygn. akt II OSK 1777/20) stwierdzając, że „(…) kontynuacja funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 PlanZagospU, nie oznacza, że w obszarze analizowanym muszą powstawać obiekty o funkcji tożsamej. Warunek kontynuacji funkcji jest spełniony także w sytuacji, gdy zamierzenie inwestycyjne daje się pogodzić z dotychczasową funkcją. (…) dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Należy podzielić stanowisko, zgodnie z którym zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego.” 

Podobne stanowisko zajął również w ostatnim czasie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. W wyroku z dnia 9 lipca 2021 roku (sygn. akt II SA/Po 759/20) sąd stwierdził, że „Występowanie na danym obszarze przeważającej funkcji zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza realizacji zabudowy wielorodzinnej i na odwrót pod warunkiem, że parametry inwestycji wpisywać się będą w istniejący ład przestrzenny nie zakłócając zasady dobrego sąsiedztwa.”

Podsumowanie 

Stanowisko sądów uznać należy za słuszne. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej i każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji.