Nieuregulowany stan prawny nieruchomości a decyzje inwestycyjne 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to jedno z najpoważniejszych ryzyk, z jakimi mogą się zetknąć zarówno osoby fizyczne planujące zakup mieszkania lub działki, jak i podmioty profesjonalnie działające na rynku – deweloperzy, inwestorzy czy spółki realizujące projekty infrastrukturalne. Brak jednoznacznego określenia, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie prawa są z nią związane oraz jakie zobowiązania ją obciążają, może skutkować poważnymi konsekwencjami – od opóźnień w realizacji inwestycji, przez trudności z uzyskaniem finansowania, po wieloletnie spory sądowe. 

Z tego względu jednym z kluczowych elementów każdej świadomej decyzji inwestycyjnej powinno być przeprowadzenie kompleksowej analizy prawnej nieruchomości (due diligence), której celem jest identyfikacja i ocena wszelkich ryzyk wynikających z jej stanu prawnego. Istotne znaczenie ma również aspekt podatkowy – od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które wprowadzają zmienione definicje budynków i budowli, niezależne od przepisów Prawa budowlanego. Zmiany te mają bezpośredni wpływ na ustalanie podstawy opodatkowania nieruchomości. 

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, nowe regulacje mogą prowadzić do nieprawidłowego ustalenia obowiązku podatkowego, powstania zaległości lub sporów z organami podatkowymi. Dlatego już na wstępnym etapie planowania inwestycji warto szczegółowo zbadać zarówno stan prawny nieruchomości, jak i potencjalne skutki podatkowe wynikające z jej nabycia i późniejszego wykorzystania. 

Nieuregulowany stan prawny – na czym polega problem? 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości oznacza sytuację, w której nie można jednoznacznie określić, kto jest jej właścicielem lub jakie prawa do niej przysługują określonym osobom. Problem ten może przybierać różne formy – odbraku wpisu w księdze wieczystej, przez niezgodność danych pomiędzy ewidencją gruntów a stanem ujawnionym w KW, aż po istnienie niezamkniętych postępowań spadkowych czy nieujawnionych ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności, użytkowania). 

Typowe przykłady nieuregulowanego stanu prawnego to m.in.: 

• brak założonej księgi wieczystej dla nieruchomości, 

• współwłasność bez określenia zasad korzystania z nieruchomości, 

• rozbieżności między stanem prawnym a stanem faktycznym (np. nieruchomość użytkowana przez osobę niebędącą właścicielem), 

• toczące się postępowania spadkowe lub brak działu spadku po zmarłym właścicielu, 

• obciążenia nieujawnione w księdze wieczystej, np. na podstawie decyzji administracyjnych lub orzeczeń sądowych. 

Tego rodzaju sytuacje znacząco utrudniają nie tylko przeprowadzenie transakcji sprzedaży, ale także dalsze operacje na nieruchomości – takie jak podział gruntu, uzyskanie pozwolenia na budowę czy ustanowienie hipoteki. Dla inwestora oznacza to zwiększone ryzyko prawne i finansowe, a także możliwość zakwestionowania skuteczności nabycia prawa własności w przyszłości. 

Autor

Filip Kaplita

Radca prawny

Radca Prawny w Kancelarii Prawnej GJW. Zajmuje się bieżącą obsługą prawną i podatkową podmiotów gospodarczych. W kręgu jego zainteresowań pozostają m.in. prawo nieruchomości, prawo cywilne oraz postępowanie podatkowe, administracyjne i sądowo administracyjne. Reprezentuje klientów…

Profil autora Kontakt z autorem